4月25日,华安张江光大园REIT(508000.SH)、建信中关村产业园REIT(508099.SH)和中金普洛斯REIT(508056.SH)分别召开了2023年一季度业绩会,就疫情后的首份成绩单与投资人进行了说明,并回答了投资人关心的问题。


【资料图】

已经上市的27只公募REITs中,有11只为物流园和产业园资产,加上已经通过还未上市的中金光谷产业园REIT,共有12只。

目前,已上市的11只公募REITs均已公布2023年一季报,从业绩单看,部分产品因出租率下滑、租金下降等原因,出现了收入和盈利下滑,不过,从投资人收益看,部分基金也通过补偿可分配资金实现收益稳定。

从早期上市的6只园区REITs产品看,2023年一季度营收下滑的有4只,经营活动现金流净额和可供分配金额下滑的各有5只。换言之,大部分产品主要财务指标均不及2022年同期。

而且,部分园区由于出租率下滑,对未来营收和可供分配资金也产生一定压力。部分基金管理人和项目运营方显然也意识到这一问题,在业绩会上均表示通过各种方式努力保证收益的稳定性。

各只基金下滑的原因不尽相同,主要集中在2022年受宏观经济及疫情等影响,租赁市场供大于求,虽然2023年已经有所恢复,但一季度仍没有恢复到正常水平,由此造成收入和利润下滑。

投资收益承压

2023年一季度,华安张江光大园REIT收入1604万元,净利润亏损1177万元,是27只公募REITs中唯一亏损的。也是继2022年3200万元亏损后的再亏损。

在4月25日的业绩会上,基金管理人和运营负责人解释了亏损的原因,一是因为2022年末一个大租户到期后没有续租,该租户面积占可租赁面积比重达28%左右,导致收入下滑,进而影响到净收入和利润。

华安张江光大园REIT的底层资产由7栋楼组成,可租赁面积4.32万平方米。招募说明书显示,其单一最大租户是上海壹佰米网络科技有限公司,彼时占可租赁面积比重达到25.94%。2022年10月底有4039平方米到期,2022年底有7242平方米到期。

在业绩会上,张江高科战略发展部副总经理陈晨介绍,2022年4季度,大租户退租中的4000多平方米已经引入一家先进制造业租户,其他面积也储备了一定数量的租户,部分签订了租赁意向书。

第二个原因是折旧和摊销较大,2023年一季度,华安张江光大园REIT的资产折旧及摊销为2370万元,超过了营业收入,在园区REITs中,折旧和摊销金额仅次于中金普洛斯REIT。

基金相关负责人在业绩会上透露,华安张江光大园REIT相关资产纳入基金时,平均折旧摊销率在80%左右,这一水平在同类资产属于中等偏上,而2023年一季度的息税折旧前摊销率为79.88%,与上市时相差不大。

折旧和摊销是资产公募REITs最大的成本之一,华安张江光大园REIT占比超过90%;建信中关村产业园REIT占比也接近70%;中金普洛斯REIT虽然摊销和折旧金额较大,但由于采取公允价值核算,因而没有折旧及摊销计提。

与华安张江光大园REIT相比,同期,其他园区公募REITs虽然没有亏损,但多数出现营收下降,其中建信中关村产业园REIT的营收同比下降27%,博时招商蛇口产业园REIT(180101.SZ)下降12.7%,中金普洛斯REIT下降3.6%,仅有东吴苏园产业REIT(508027.SH)和红土创新盐田港(180301.SZ)有小幅上升。

对公募REITs投资人来说,关系切身利益的是与分红相关的经营活动现金流净额、息税和折旧摊销前净利润以及可供分配资金等指标,收入和净利润不影响短期收益,但如果长时间持续,则会影响到现金分红的额度。

2023年一季度,中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT、建信中关村产业园REIT、华安张江光大园REIT和红土创新盐田港REIT等经营现金流均出现不同幅度下滑;中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT、建信中关村产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT和华安张江光大园REIT的可供分配资金同比下降。

从单位分配金额来看,中金普洛斯REIT和国泰君安临港创新产业园REIT(508021.SH)最高,每份收益分别为0.0446元和0.0421元;其次为国泰君安东久新经济REIT(508088.SH)、嘉实京东仓储基础设施REIT(508098.SH)和东吴苏园产业REIT,每份收益分别为0.0399元、0.0351元和0.0346元。

此外,博时招商蛇口产业园REIT收益为0.02元,建信中关村产业园REIT为0.0262元,华夏合肥高新REIT为0.0265元,华安张江光大园REIT和华夏杭州和达高科产业园REIT(180103.SZ)均为0.0295元。虽然部分基金收益较低,但也实现了收益的稳定性。

公募REITs中,为了保证收益稳定性,基金管理人及运营管理方会用期初现金,补足可分配资金中利润不足的部分;但如果未来一段时间,收入和利润仍没有进一步改善,未来收益将面临较大压力。

出租率下滑

对园区资产来说,剔除宏观因素造成的短期影响外,衡量其运营能力的指标主要有招商、出租率及租金水平,一个园区,运营得越好,入驻的产业能级越高,出租率也越高,单位租金水平也就越高。

2022年,受疫情及宏观经济等因素影响,部分物流园和产业园资产出租率出现较大幅度波动,部分园区2023年一季度有所恢复,但大部分园区的出租率较2022年底进一步下滑,这也是部分公募REITs收入和利润下降的主要原因。

经济观察报根据同花顺数据统计,与2022年底相比,2023年一季度末,11只园区公募REITs有6只出租率出现不同幅度下降,其中华安张江光大园REIT下降了22个百分点,建信中关村产业园REIT降了近13个百分点。

截至2023年一季度末,建信中关村产业园REIT出租率为68.47%,华安张江光大园REIT出租率为70.57%,博时招商蛇口产业园REIT出租率为84%,华夏合肥高新REIT(180102.SZ)为90%,中金普洛斯REIT为92%,国泰君安东久新经济REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、红土创新盐田港REIT、国泰君安临港创新产业园REIT等接近满租。

东吴苏园产业REIT没有公布最新数据,仅表示与2022年相比,出租率较为稳定。其2022年底平均出租率在90%左右。

从中不难看出,2023年一季度末,出租率降幅较大或出租率较低的园区,主要以一线城市为主,而且均为园区领域的佼佼者。华安张江光大园REIT的资产主要在上海,建信中关村产业园REIT资产以北京为主,博时招商蛇口产业园REIT的主要资产在深圳。

华安张江光大园REIT空置率上升是因为单一最大租户到期没有续租,主要为租户集中度过高;而建信中关村产业园REIT相反,空置率较高主要因为租户太分散,2022年集中退租导致出租率出现较大波动。

建信中关村产业园REIT的底层资产为互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼和孵化加速器项目。据中关村软件园总经理姜爱娜介绍,空置面积主要在孵化器的三、四层,2022年累积了较多的空置面积。

根据建信基金基础设施投资部基金经理李元利介绍,建信中关村产业园REIT2022年披露的是平均出租率,2022年底时出租率是70%左右,一季度出租率实际降幅不大。截至4月21日,出租率已经恢复到71.07%

在业绩会上,姜爱娜详细说明了出租率较低的原因,一个重要原因是建信中关村产业园REIT资产所在的北京上地区域空置达到20万平方米,整个区域进入低价竞争阶段,建信中关村产业园REIT资产也概能莫外。

2023年一季度,建信中关村产业园REIT资产出租率有所恢复,只是还没有恢复到理想水平。据姜爱娜介绍,最近孵化器4层已经完成3000平方米左右的签约,还有2000平方米租赁在谈判中。

博时招商蛇口产业园REIT的出租率相对较低也出于同样的原因,在2023年一季度报告中,博时招商蛇口产业园REIT在一季报中称,今年1、2月项目出租率进一步探底,处于基金成立以来最低谷,3月进入恢复期的爬升通道,短期仍将承压。

对于租金下降的原因,博时招商蛇口产业园REIT在报告中称,一季度运营管理团队新签了一批大面积租户,报告期内处于免租期,导致平均出租单价有所降低。同时博时招商蛇口产业园REIT也在积极降低成本,以抵消租金影响。

改善运营

从折旧及摊销前净利润及可供分配的资金来看,11只园区公募REITs有4只对可分配资金进行补偿,其中中金普洛斯REIT补偿的金额最多,达到了749.3万元,华安张江光大园REIT补偿了280.1万元,华夏合肥高新REIT补偿金额为233万元。

在2023年一季度业绩会上,中金普洛斯REIT相关负责人表示,之所以出现收入低于预期而可供分配资金高于预期,主要是通过成本管理节约下来的资金,补偿到可供分配的资金,尤其是和普洛斯合作招商,节约了大量招商佣金成本支出。

同时,中金普洛斯REIT相关负责人在业绩会上表示,2022年受宏观经济影响,租赁市场面临比基金首发时预测的还要大的压力,北京、长三角和珠三角都遇到了一些困难,但通过对成本的严格管理,最终实现了对投资人的收益回报。

具体为,每年初与普洛斯一起制定全年成本预算,从每一个园区运营成本开支做到基金合并层面的运营成本开支,并经过基金投委会决策来严格执行,每一个成本开支文件和资金调拨都严格审批,使得节约的成本超过了收入端。

华安张江光大园REIT补充可分配资金主要来源期初现金,按照REITs产品约定,每个财报期90%以上的利润需要对投资人进行分红,剩余资金作为调配资金,对可分配资金进行调节之用,以减少业绩波动对资金分配造成影响。

这次大租户退租也让华安张江光大园REIT管理和运营团队意识到单一租户退租带来的业绩波动影响,相关负责人在业绩会上表示,利用这一次机会,华安张江光大园REIT将进一步优化资产的租户结构、降低租户集中度风险,控制租户面积占比,丰富租户产业结构等。

建信中关村产业园REIT则采取另一种化解空置率的策略。之前,孵化器三层空间较为零散,2023年以来,运营招商团队对原有空间进行整合,形成一个独立的办公空间。2023年以来,累计迎来11组带看,多数为大型国有企业、互联网及软硬件等企业。

一家国内排名靠前的园区开发运营企业高管告诉经济观察报,与传统写字楼、商业等业态相比,产业园招租的要求更高,不仅要考虑出租率等业务指标,还要考虑园区内产业定位和协同等指标。

“园区定位是集成电路,招培训机构进来就不合适。”该人士表示,如果园区内入驻企业没有清晰的产业属性,“只要给租金什么企业和机构都能来,这种园区肯定是做不好的”。

除了要有清晰的产业定位,在招商过程中,也要考虑上下游产业协同效应,比如新能源汽车之于锂电池,芯片企业之于半导体材料研发和制造等。只有上下游产业协同起来,才能逐步形成产业聚集。

一个园区并非所有入驻企业都符合产业定位,但这类企业起码占到主要地位。华安张江光大园REIT的在线经济和金融科技租户合计占比超过80%,招商蛇口旗下的蛇口网谷入驻的420家租户,符合产业定位的达到300家,占可租赁面积比重达到85%。

建信中关村产业园REIT旗下资产中,软件和信息技术企业入驻占比为53.8%,其他入驻企业均为相关联的科技推广和应用服务、商务服务等企业,比如工商银行、星巴克咖啡等,这些都是园区必要的配套。

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