火热进行中的上海车展“新”字当头，国产新能源汽车高调亮相。在新能源汽车发展重镇上海，品牌车企表现如何，哪些区域更受青睐？写字楼市场正成为观察新能源车企表现的新视角。

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2023年一季度，上海写字楼市场复苏迹象显现，春节之后，租赁垂询和项目带看量明显增加。抛开律所、企业咨询服务和金融公司这类传统的需求大户，新势力开始涌现。“汽车相关制造业在写字楼方面的表现，十分亮眼。”世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕表示。

今年一季度，上海商务园区成交活跃。在众多行业中，以新能源汽车为代表的消费品制造业需求排行第三，占比达15%。其中的大额交易来自蔚来汽车持续扩租，以及联合汽车电子扩产新租。

和传统大户的单一需求不同，新能源车企的业务链条更长，对写字楼的类型需求也更加丰富，因此受到头部房地产咨询机构的关注。如2022年上海新能源汽车行业租赁需求中，25.2%来自仓储物流，28.1%来自甲级写字楼和商务园区。

除此之外，零售物业写字楼也有少量涉及。这不难理解，消费者只需留心便能发现：蔚来、威马、特斯拉等品牌为了提高知名度，竞相在市区商场设立门店进行展示。“今年一季度，在零售物业写字楼方面，新能源汽车展厅成为主要增量之一。”仲量联行上海零售地产部总监黄臻说。

数据表明，随着新能源汽车产业集群发展，上海相关租赁需求呈逐年增加趋势。2022年，上海新能源汽车行业（写字楼和商务园区）租赁成交面积近8万平方米，集中在徐汇漕河泾、徐汇滨江、静安火车站板块，比2021年显著提升。同时，临港区域的高标准仓储需求十分活跃，有多笔超1万平方米交易来自汽车配套商。据悉，高标仓库的消防等级和配套设施较高，更符合新能源汽车电池等配件的存放要求。

目前，上海已有十余家整车企业、600余家国内外主要零部件企业在沪布局。世邦魏理仕研究部调研发现，特斯拉汽车超级工厂成为出口主力军，本地品牌上汽荣威、智己汽车、合众新能源（哪吒汽车）深耕上海。主要造车新势力也纷纷在沪设立总部，例如理想汽车研发总部入驻嘉定，蔚来汽车创新中心入驻漕河泾，威马汽车公司总部入驻青浦。

从上海新能源汽车产业链上的代表性企业分布来看，新能源整车制造代表企业主要分布在嘉定区、奉贤区和浦东。以浦东新区为例，上汽通用汽车Ultium奥特能超级工厂已在金桥正式投产，由上汽集团、浦东新区和阿里巴巴集团三方联合打造的智己汽车落户张江智能园区。临港特斯拉上海超级工厂以及正在建设中的上海国际氢能谷，预计将在未来基本涵盖氢燃料电池汽车核心零部件和氢能装备的全产业链。

据中国汽车工业协会统计，2022年全国新能源汽车持续爆发式增长，产销分别完成705万辆与688万辆，同比分别增长96.9%与93.4%，连续8年保持全球第一。到2025年，我国新能源汽车渗透率达35%左右，超一线城市更会达到60%左右。

在上海，除嘉定、浦东及浦东临港之外，其他区域也在加码新能源汽车产业布局。2022年12月，金山区新能源汽车零部件产业联盟成立，全区共有53家规上汽车零部件企业。这批新设立的汽车城，汽车研发产业园，与汽车零部件工厂，正在推动相邻区域高标仓储市场的需求。

“在爆发式增长趋势下，以新能源汽车为代表的汽车市场有望在2023年继续稳中向好，拉动产业链相关企业，焕发上海租赁需求新动能。”陆燕说。