一季度大宗交易市场投资热度下降，写字楼依旧最受青睐世界速看

综合来看，2023年一季度的大宗交易成交额有所回落，单笔成交额小幅回升，市场处于正常波动中。上海市大宗交易最为活跃，办公写字楼依旧是买方和卖方最青睐的资产，内资收购占主导。

(资料图)

2023年一季度我国经济进入平稳恢复阶段，国内生产总值同比增长4.5%，房地产多项指标延续年初的企稳复苏势头。但由于年初受新冠疫情的影响，叠加春节假期，一季度大宗市场交易活跃度未见回升。

本报告根据睿和智库研发的数据库资源（注：本数据库不含地块相关交易），经市场调研得出如下结论。

成交规模下降，单笔成交额有所回升

据睿和智库统计，2023年一季度中国内地房地产大宗交易成交总额为528.2亿元，环比下降30.8%，同比下降6.7%。一季度我国经济进入平稳恢复阶段，但基于市场时滞性，一季度成交仍受到去年多重因素影响，市场活跃度有待提高。

从近三年的季度数据来看，2023Q1房地产大宗交易与2021Q1相比，交易金额降幅较小，市场整体活跃度变化不大。

从交易数量来看，2023年一季度的大宗交易成交共计42笔，较去年同期减少23.6%。故根据总成交交易额和交易笔数计算而成的单笔成交金额平均数为12.6亿元，较2022年同期提高29.8%。

一二线是市场主力，上海最受青睐

分城市看，大宗交易仍集中在一线城市和二线城市。其中一线城市成交额达406.18亿元，占比76.9%。上海仍是大宗交易金额最高的城市，成交额达216.67亿元，单笔成交金额为19.70亿元；深圳、北京的成交额分别为138.94亿元、106.04亿元；广州仅成交17.89亿元。深圳市单笔成交金额较大，达46.31亿元。

典型案例方面，本季度最大笔交易为深圳盐田港购买的深圳市盐港港口运营有限公司100%股权，发行价格4.22元/股，交易价格100.15亿元。其中，股份对价占本次交易对价的85%，即85.12亿元；现金对价占本次交易对价的15%，即15.02亿元。

其次是凯德投资中国产业园核心型人民币基金II期收购的位于上海杨浦区五角场商圈的尚浦中心，交易估值为76亿元人民币。

平安人寿73.33亿元向弘毅投资收购北京、上海四个产业园不动产项目。

物业类型多样，写字楼为易变现资产

大宗交易物业类型呈多样化发展趋势，主要是房企为缓解资金压力，继续出售各类物业。从物业类型来看，办公写字楼仍然是最受欢迎的大宗交易物业类型，一季度成交总数共计15宗交易，占比达35.7%。典型项目为尚浦中心10栋办公楼、绿地外滩中心项目T3幢的13层、14层共2层办公楼、虹桥世界中心D1栋写字楼等。

其次为物流园，交易数量占比为21.4%。其中吉宝资本、宝湾物流收购武汉东西湖A级高标仓库；凯德投资7.99亿收购佛山物流资产；大家保险、宝湾物流收购嘉兴、南京、昆明三地3个物流项目。

综合体项目交易数量占比为16.7%。随着消费场景纳入REITs底层资产，综合体项目频频被现金流充裕的国企地产和外资地产基金收购，进一步有助于优质商业资产持有人和运营商盘活资产。

国企收购为主，金融机构纾困明显

从买家类型来看，大宗交易的主力是国有企业。一季度，国有企业大宗交易数为13笔，占比达31%。其次是内资企业，占比22%，外资基金占比17%。

从收购企业行业分类来看，金融机构成大宗交易的主力，共交易15笔，交易金额达255.7亿元，主要是保险、基金、信托等金融机构为拓宽业务范围、缓解房企资金压力进行投资。

其次为房地产企业，交易11笔，交易金额为232.2亿元。部分为关联交易，如金茂3月份有2宗附属公司间的关联交易，涉及金额为32.4亿元；部分具有国资背景的房企接手出险企业资产，如珠海华发以总价款35.8亿元接手合作方融创持有的冰雪文旅城51%股权。

总结