8月29日，深圳国际披露2022年财报，并召开了业绩发布线上推介会。
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2023年上半年，随着疫情阴霾散去，中国经济有所复苏，但海内外消费需求疲软，加上美联储持续加息及汇率大幅波动等多重因素的叠加影响，令复苏未如预期。在需求疲弱和汇率波动的影响下，深圳国际业绩受到较大影响，各业务板块都受到了不同程度的压力。
报告显示，2023年上半年，深圳国际实现总收入约港币69.18亿元，较去年同期下降7.59%（撇除汇率影响，与去年同期相若）；股东应占盈利至港币9205万元，较去年同期下跌84%；每股基本盈利0.04港元。
盈利减少主要源于去年同期深国际前海商业发展（深圳）有限公司增资扩股录得一次性收益，而本期间并无该一次性收益，以及于本期间人民币贬值及财务成本上升等因素影响。
物流业务方面，整体收入约港币9.25亿元，较去年同期下跌5%。物流园业务得益于新投入运营及新收购项目而恢复显著，但华南物流园项目改造迟迟未有突破，令投资者耐性有所损耗。
受困于周边激烈竞争、疫情影响及自身经营问题而持续亏损的深圳航空，期内有所复苏，亏损较去年大幅缩窄，而因深圳国际占深航的累计亏损已等于公司在深航的权益，未来将不会确认进一步损失。
物流业务有所恢复，华南物流园改造未有进展
报告期内，深圳国际物流业务整体收入约港币9.25亿元，较去年同期下跌5%（撇除汇率影响，较去年同期上升2%）。物流业务的股东应占盈利较去年同期大幅上升127%至港币3.92亿元，主要由于物业重估、若干新建物流园先后投入运营及新收购的物流园项目带来利润贡献。
其中，物流园业务收入为港币7.56亿元，同比上涨2%；股东应占盈利为港币3.9亿元，同比上涨132%。收益的增长主要由于若干新建物流园先后投入运营及新收购的物流园项目带来利润贡献，以及于本期间录得物业重估收益约港币9442万元。
在土地拓展上，深圳国际期内成功获取深圳平湖南项目占地面积约33.4万平方米的物流用地，并先后在佛山高明、山西太原及成都温江成功竞得若干优质仓储用地。
2023年上半年，集团物流业务规模持续增长，新建成并投入运营的面积约22万平方米。于2023年6月30日，集团在全国近40个物流节点城市实现布局，管理及经营达34个物流项目，总运营面积逾450万平方米。
另外，物流园转型升级业务的收入为港币3352万元，较去年同期上升72%，主要源于前海首期办公项目及商业项目出租率提高带来新的租金收入及物业管理费收入。股东应占亏损约港币3121万元，则由于新项目投入运营导致折旧摊销费用大幅上升，以及去年同期因前海商业公司增资扩股产生一次性收益，而本期并无该收益。
收费公路业务方面，受武黄高速特许经营权于2022年12月到期终止的因素影响，路费收入升幅有所收窄。收费公路于本期间实现路费收入港币29.20亿元，与去年同期基本持平（撇除汇率影响，较去年同期上升8%）；而收费公路业务的净利润亦较去年同期上升11%至港币12.38亿元。
港口及相关服务业务的收入为港币13.26亿元，同比下降16%，主要受电力、水泥等终端企业均不同程度下调生产负荷，市场需求较为疲弱等因素影响。
需留意的是，深圳国际目前物流园转型升级业务中最受关注的华南物流园项目其开发进度仍缓慢。
华南物流园项目处于深圳中轴，占地约58万平方米，开发潜力极大，但迟迟未有最新的开发消息传出，该项目价值释放的需要时间无法估计，令投资者的耐性有所消耗。
资本支出压力大，同步推进两支REITs
截至2023年上半年，深圳国际的流动负债已超过流动资产214.37亿港元，且由于公司有较大面积的物流园处于开发阶段，存在一定的资金压力，需更多方面扩大融资渠道，保障未来现金流的安全。
中报数据显示，深圳国际上半年资产负债率为59%，与去年同期持平；负债比率则为76%，较去年同期上升4%，主要园区期内投资活动增加而产生额外的借款。
今年7月13日，深圳国际公布，拟将浙江省杭州市及贵州省龙里县的两个物流港项目作为底层基础设施项目，在境内证券交易所开展REITs申报；8月18日，深圳国际与深圳高速公路集团披露联合公告表示，将以湖南省益阳至常德高速公路及其附属设施作为底层基础设施项目，开展REITs申报工作。
深圳国际关于公募REITs的动作最早可以追溯到2020年12月，当时深圳国际与国家开发银行、进出口银行、工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等21银行深圳分行在深国际大厦举行战略合作签约仪式。仪式上，深国际表示，各方将合力充分利用REITs等金融工具，探索物流基建设施发展新模式，助力公司完善商业模式。
2022年5月，深圳国际领导层在媒体沟通交流会上对外表示：“公司正在积极尝试将高标仓、物流仓、信息港等资产置入公募REITs，未来像高速公路、产业园区，只要在政策允许下，都会积极谋划，快速回收资金，进一步扩大再生产。”
目前深圳国际同时进行物流园和高速公路两类别公募REITs的申报，既显示了公司对REITs这一产品的青睐，也表明眼下对于获取资金加快发展的迫切。
