如今这场地产游戏,玩家的规则变得无比简单。就是活下去,说实话这三个字相信各位已经快听腻了,但确实又是企业的真实困境。

前段时间我们写过房企卖楼盘、卖顶级公寓的各种文章。这样的文章出现不是偶然,变卖资产,降低负债,获得一些喘息空间,很多房企就是这么坚持到今天的。但最近我们发现,简单的变卖资产已经不足以解燃眉之急了。

越来越多的房企,正在抛弃自己的总部,甚至顾不上姿态有多狼狈,对房企来说,总部无疑相当于一个大脑的角色不仅要制定顶层战略,还要向下分配资源,甚至把控所有的业务活动。


【资料图】

撤掉总部,也意味着房企自身出现了极大变故。

背后暴露的是行业逻辑巨变下,企业的规模收缩、资源不足等等各种现实问题,但其实,放弃总部对房企来说,也是为了活下去的另一种选择。

01

这两年很少听到声音的融创,最近也重新站上了台前。因为要撤离北京总部,这意味着,融创运行了6年的天津+北京双总部模式,也要正式结束了这条全国化扩张之路,此前大部分房企都将总部选在了上海。

融创,是为数不多北上进京的一个2017年融创将总部从天津搬往北京,入驻当时的望京融科中心再后来,搬进东直门使馆壹号院,占据二环内最好的地块之一。

可见其野心与自信,尽管这几年京派房企逐渐沉寂,但当年的京圈多难挤路人皆知资源、门槛、条条框框诸多限制下,很多房企都选择了环境更友好的沪深等城市,偏偏融创一转头直接入京。

这也很好理解对融创来说,北方一直是主阵地,北京更是孙宏斌在顺驰时期就跌倒过的地方百度地图显示,融创大本营天津距离北京只有134公里,2小时就到了。

地缘的亲近,地域的情结,让融创在北京一待就是6年。当年进京前后,恰好是融创最为巅峰的几年也是地产规模化呼声最高的几年,2015年融创销售额735亿,到了2017年,业绩直接突破3620亿 。

3年时间,完成了近5倍增长,这个独有的狼性销售模式,让融创手里似乎永远有用不完的钱。于是那两年,行业内只要出现钱的危机,就会有融创救火的身影632亿拯救万达,也留下了世纪并购的壮举,还有150亿收购乐视、138亿收购联想资产包、40亿入股金科......

几乎到处撒钱,大量巨资接盘的行为,也让融创的规模在短期内迅速扩大,身位迅速爬升到行业前排。

此时的融创风光无限,满怀理想,但这样的荣光,在2022年戛然而止。

近两年,销售、融资渠道的双重紧缩,让很多房企陷入急速扩张后的深层困局。去年5月,融创也宣布暴雷,到年底终于发布了前一年的年报,总负债1.05万亿。

如今,又出现在公众视野,竟然就是撤离北京总部的消息完全不见当年的意气风发,目前融创总部剩下不到200人,这批员工中有一部分人大概率无法留在北京,因为除了品牌、融资和投发等几个部门,其余大部分职能条线,都很可能在今年国庆后搬回老家天津。

这次搬总部,估计又会流失一部分员工。这三年,从小的单月业绩切面来看,融创的销售神话也完全破灭了 。

今年8月18日,融创发布盈利警告,上半年亏损额约为150亿~160亿人民币,而当年大额收并购打下的家产,如今为了还债,也开始连续大甩卖。

有意思的是,7月3日的重庆文旅城项目,就是当年收购的万达文旅城。其实,融创的进京与离京,不仅仅是自身发展的现实轨迹。

背后也恰好代表着地产的两个时代,而这样大撤离的房企,融创不是第一个,也不是最后一个。

当年和融创一样进京的民企也有不少,只是目前总部还在京的外来规模民企,我统计了下,已经没剩多少了。

这里面,前10强的民营房企只有龙湖一个,这次融创的撤离,也让本就不多的在京民企队伍,更加单薄了。

02

不只融创,这些年很多房企都在撤离自己的总部。这要从当初风靡一时的双总部模式开始说起,2017年,刚刚当上行业老大的恒大集团,就迫不及待地将总部广州搬至深圳南山区卓越后海中心,形成广州+深圳双总部架构。

那几年行业发展迅猛,很多有野心的开发商都选择了全国化扩张,这种双总部模式也一发不可收拾,盘点一下,基本都在2016~2020年间。

而在一线城市的选择上,很明显,大部分房企都更倾向金融中心:上海。

拥有强资金和人才优势的上海,曾是房地产行业最受欢迎的总部城市之一,房企们选择的总部地址也很一致,大虹桥。

无论闽系、川系、浙系,大虹桥都曾是他们的必争之地。

除了万科、瑞安、万通、龙湖等这些在虹桥开发之初就驻扎于此的房企外,大部分房企都是在2015年,尤其2016年后,逐步迁入大虹桥。

在2017年到2019年这三年期间迁入到大虹桥的房企最多,有的是原本在上海的其他板块,比如旭辉,有的则直接从外地迁入。

2019年,刚刚踏入千亿阵营的黑马房企祥生控股,也迅速入驻了大虹桥,开启杭州大本营+上海双总部战略。

同年挤进大虹桥的,还有从成都老家赶来的蓝光发展,形成上海+成都的双总部格局,到了2020年后,在大虹桥,大大小小的房企数量超过了30家。

但是这两年,这种双总部模式,几乎都在被开发商舍弃。

还是恒大,在搬入深圳四年多之后,2022年1月,有消息称,恒大集团在后海的总部正在拆除招牌,只剩一个“恒”字在风中飘零。

据物业透露,恒大已经在2021年12月从这个大楼退租,将总部搬回广州。

不仅如此,恒大在2017年拿下的深圳湾超级总部基地地块,原本计划打造成为恒大的超级总部,最终的命运也是走向被抛售。

恒大不仅卖深圳总部,2023年,恒大香港总部大楼也被迅速出清,更名为万通保险中心。还有起步于廊坊的华夏幸福,一度在全国形成了北京+深圳的南北双总部模式。

刚搬到北京时,正是华夏幸福凭借产业园模式在京津冀底气十足的时候,当年的华夏幸福勇猛到什么地步呢,一个职业经理人的平均薪资超出了行业1.5倍,普通中层上百万、高层上千万。

据说凭一己之力,养活了一大批猎头公司。

如今再看,最早一批暴雷的华夏幸福这几年一直在还债,即使债务重组后到去年5月负债也超过400亿,北京总部也因为租金太贵早就退租,搬到了附近租金更低的佳程广场。

人员流失严重,尤其2万人的销售团队,到2021年底的财报数字上,只剩476人,深圳的南方总部也在去年12月打包卖给了华润置地,回笼资金124亿。

不只这两个,更多的房企也加入了这场大甩卖,说起来各位应该也很熟悉了,就是上海虹桥的房企总部大撤退。当年有多挤破头想进入上海的房企,这几年集体撤离的就有多迅速,在上海,大虹桥地产总部基地,超过15家房企如今都已转移阵地。

这两年,我们目睹了不少房企离开大虹桥的真实画面,背后其实就是房地产企业,结束双总部时代的真实见证。

比如2022年中,离开大虹桥的浙系房企祥生,当时祥生已经将上海总部大楼退租,人员将陆续全部撤回杭州办公,我们还遇到了正在打包离开的工作人员。

还有人去楼空的蓝光、弘阳、三巽、恒泰、融信、正荣,以及将自己的总部大楼摆上货架的旭辉和中骏。

昔日不管是行业领头羊,还是杀出来的黑马房企,都抱着自己的野心和行李,一同打包好,各回各家了。不管是深圳上海,还是北京,那些撤掉双总部模式的房企,见证了房地产时代追求全国化扩张,到如今的收缩发展。

03

到底,还是时代变了。我们可以先来回顾下,为什么在此之前,如此多的房企迷恋双总部模式,说白了还是当年房地产行情带来的自信。

很多房企都在2017年前后选择了全国化的扩张布局,规模论似乎是发展唯一的解药。所以,房企只要大扩张,就一定会向一线城市搬迁。不管是北京、上海、还是深圳,背后有几大不可或缺的优势。

首先是资金,不管是上市还是融资,房企们必然要选择一个金融定位更高的城市作为跳板,其次是人才,房企扩张,需要团队吸纳大量人才。甚至挖角同行,去哪里更方便,当然是总部聚集的地方,大虹桥当年各大房企高管之间跳来跳去也是众所周知。

如今,地产发展的节奏变慢了伴随高周转的落幕,房企们从向外扩张反而开始向内收缩,需要处理的是大部分债务与资产问题,总部留在北京,更多只能增加企业成本。

曾经的地产双总部时代,是行业高速前进的象征,如今行情减退,或深陷债务泥潭,或落得退市终局的房企们。

连债都还不上了,还要什么双总部呢。

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