在融资骤冷数月之后,今年9月房企融资终于出现了些许暖意。

克而瑞数据显示,今年9月,100家典型房企的融资总量为622.1亿元,环比增加61.8%,同比减少28%。其中债券发行了372.1亿元,环比增加95.1%,同比减少18.2%。

房企融资面出现回暖信号,离不开监管的支持。


(相关资料图)

政策面利好频传,除了国企央企等公认高信用房企以外,越来越多的房企也获得了公开市场融资的入场券。

在中债增的护航下,碧桂园、龙湖和美的置业已于上月发行中期票据;卓越集团也于近期采取同样模式发行一笔6亿元的中期票据。由此可见,运营面保持平稳的民营房企在当下,仍然有一定的融资空间及支持。

随着房企融资打开新的局面,未来房企的融资渠道所将面临的变化,也是市场关注的焦点。可以观察到的是,房企正常合理的融资需求,仍然能够得到满足;而对于民营房企而言,通过增信措施获得流动性支持,也会是一个明显的趋势。

卓越再开闸

这是卓越再一次获得融资支持。

公开信息显示,2022年10月13日,卓越旗下深圳卓越商管完成2022年第一期中期票据簿记发行,发行规模6亿元,发行利率3.5%,由中债信用增进公司通过直接担保方式提供增信支持,银行、理财、信托、证券等6家机构积极参与了认购。

在卓越之前,已经有包括碧桂园等在内5家民营房企通过中债增担保的方式进行中期票据的发行,总额超过80亿元,且据21世纪经济报道记者从上述房企处了解,本次仅为首期发行,未来还有分期发行的计划。

中债增担保的房企,多数呈现在财务面上保持克制,经营面上也具有可持续性的特点。

以卓越为例,在今年的市况下,卓越的销售、融资踩准了节奏。

卓越是今年为数不多能够发出美元债的民营房企。

3月18日,卓越发出今年民营房企的首笔美元债,总额为1亿美元;四个月后的7月,再度发行1亿美元债,债券期限3年,发行利率为4.3%,资金用于根据绿色和可持续融资框架,对公司现有的离岸债务进行再融资。这两笔美元债均通过备用信用证发行。

销售面上,卓越也表现不错。

根据中指研究院发布的数据,今年1-9月,卓越录得销售额554.9亿元;而在今年黄金周期间,卓越也表现不俗,据卓越方面提供给21世纪经济报道记者的销售成绩,其国庆期间超额123%达成既定目标。其中,卓越湾区公司收获8.15亿的销售业绩。

卓越旗下的上市板块卓越商企服务,业绩也持续向好。

半年报显示,2022年上半年,卓越商企服务实现营业收入18.6亿元,同比增长13%;毛利润录得5.3亿元,同比增长8.4%,综合毛利率28.4%,同比下降1.2个百分点;归母净利润3.11亿元,同比增长15%。

谁会再受益?

能够获得中债增的保驾护航,除了经营、运营面均保持安全阈值内以外,优质资产也是能够最终成功发行的关键。

据21世纪经济报道记者了解,中债增提供直接担保的条件,也包括企业的反担保,即在于企业能否提供足额的抵押物。

一位不愿具名的业界人士告诉21世纪经济报道记者,“中债增这个模式,有些企业发得比较吃力,就是在于抵押物的质量。龙湖、卓越这类,本身有很多沉淀资产,这个模式对他们来说就会比较容易跑通。”

由此追溯,卓越旗下的资产能够为之提供现金流的应该不在少数。

卓越是深圳的“写字楼大王”,其在深圳CBD有不少写字楼资产,且据21世纪经济报道记者了解,今年即便受到客观因素影响,卓越旗下写字楼、购物中心的出租率仍保持良好水平,这些项目所带来的营收为卓越的运营面也提供了安全垫。

据业内人士介绍,中债增已获得单一主体集中度监管豁免,可支持前期已获得增信的民营房企的持续发债需求。此外,中债增正在推进继续通过增信方式发债,帮助企业平稳接续债务,提振市场信心,确保民营房企项目的正常建设和按期完工。

据透露,金辉集团、新希望和合景集团等民营房企也有意向采用增信模式发债融资。

以此观之,中债增这种模式未来或许会成为房企融资的可行渠道;而从今年的趋势来看,未来房企融资也大概率会向通过增信措施的方式发展。

今年5月,多家示范房企启用“债券发行+信用保护工具”的发债新模式,通过信用违约掉期(CDS)、信用风险缓释凭证(CRMW)等信用保护工具,先后成功发行了境内债。

这种模式也是通过增信措施来帮房企提供流动性支持。

一位不愿具名的地产分析师告诉21世纪经济报道记者,目前房企债券的投资者都比较谨慎,有担保跟增信,对市场的信心起到一定作用。“未来应该很多房企,如果要发境内债,都会考虑这样的方式。”

整体上,房企融资在三季度也出现边际回暖。

据WIND数据统计,截至9月末,三季度地产债发行规模为1351.98亿元,同比增加8.93%。从发行期限来看,房企倾向于中短期信用债。其中,1-3年(包括3年)地产债三季度发行规模503.1亿元,发债占比增加至37.21%,同比上升了19.37%。

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