“小”园区通常是指用地面积小于300亩的园区，主要表现形式有小微园区、特色园区、园中园等等。小园区具有建设和招商周期短、产业链聚集、资源集约、服务聚焦等特点。
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基于盘活存量土地资源、提高城市土地节约集约利用、改造提升乡村工业园、利用社会资本多样化开发建设和招商运营、提升产业园区专业个性和差异化、实现区域高效滚动开发和产业发展、促进产业聚集等诸多动因，多地政府纷纷出台政策并落实推进小微园区、专业园区、特色园区、园中园等小园区建设。浙江、江苏以及河南郑州、山东青岛、湖南长沙等省份和城市，都针对小园区的建设出台了不同的实施方案。
尽管相关各方都希望小园区“小而美”，但是当前在小园区的建设、运营中，仍然较普遍的存在“定位不精、产品不专、招商不力、服务不深”等问题，那么，小园区的出路在哪里呢？和君产业园区事业部认为，打造产业特征明显、特色鲜明的专业化园区是小园区“出圈”的上佳之选，本文则通过对小园区的现状问题剖析，提出解决问题的建议。
一、小园区建设运营中的主要问题
1.定位不精
由于空间规模的限制，小园区对产业链、产业生态、产业功能的承载能力有限，这就要求小园区的产业定位要精细化。然而很多小园区的开发、运营方为了博取相关方的好感和认可，在产业定位中“求广、求大、求全”，远远超出了园区的承载能力，也对园区的建设、招商、运营产生了负面的影响。
“求广”主要是由于开发运营方在地产思维的指导下，片面追求快速去化，而将产业定位得过于宽泛。比如定位于关联度不大的多个产业；又比如定位于一、二级大产业，涵盖范围过广。
“求大”主要是追求引入龙头企业的总部基地、大型项目，单一项目占比较大，为园区经营带来了一定的风险。
“求全”是追求全产业链、全产业生态构建，缺乏园区产业微生态的聚焦。
2.产品不专
同样基于地产思维，很多小园区的建筑形态和功能业态追求通用性，以便于吸引更多企业、实现快速租售，而缺乏所定位产业的个性化、差异化功能业态，影响了园区特定产业功能的实现。
3.招商不力
全国几万家小园区中，社会资本开发运营的较多，这些社会资本很多只运营了一个或少量几个园区，产业招商意识缺乏，产业招商能力较弱，在实际招商中追求快速去化而疏忽产业定位，再加上定位不精细，实际招入的企业产业混乱，导致无法构建园区的产业微生态、有效实施产业运营服务。
4.服务不深
在园区供求关系逆转、小园区同质化竞争严重的当前，只有基础物业管理服务、一般性通用公共服务，已经难以在竞争中取得优势。深入产业价值链的服务和产业投资，已成为园区竞争的有力武器和园区收益的重要增长点。多数小园区由于业务惯性、能力构建时间和成本等原因，产业服务缺乏或者较肤浅。
二、小园区的破局之道
1.精细化定位
小园区产业定位的关键是要找准在当地产业生态中的角色，在当地产业生态协同发展中谋求共同发展的位置。首先，要充分了解当地的产业发展现状和产业未来发展的规划，以当地支柱产业、重点发展产业为产业定位的备选范围，这些产业应尽量细分到三、四级产业。然后，分析这些细分产业的发展前景，筛选出具备进一步发展潜力的产业。接下来，挖掘这些产业在当地的建链、补链、强链、延链需求和趋势，结合园区运营方的资源能力优势，确定园区的细分产业定位和在该细分产业的产业链环节和产业生态角色定位。
2.“专业化”产品
根据所定位的产业细分领域、产业链环节和产业生态角色的需求，小园区应为目标客户量身定制研发、生产、仓储、办公、产业公共设施、公共服务设施、配套商住等功能载体，兼顾通用性和产业个性化，在硬件设施上形成差异化优势。在这方面，某服务电商产业园提供了可供借鉴的经验：园区建设之初，电商营销传播在处在平面时代，园区即建设了专业的“卖家秀”拍摄基地，成为区域“卖家秀”拍摄聚集地，极大地提升园区商户的满意度和在区域服务电商中的知名度和口碑、促进了园区招商和租金溢价；在直播时代，园区又与时俱进，建设了多个电商直播间；拍摄基地和电商直播间依靠园区内和周边区域的商家，实现了稳定可观的收益，专业化产品与产业企业形成了互相促进的关系。
3.多元化招商
由于小园区的招商能力较弱，一些地方政府和开发区管理机构会组织区域统一招商。对于没有实行统一招商的区域，在协调好招商方向的基础上，小园区可以联合起来推动政府统一、联合招商，形成协同合力。
小园区还应充分利用各种产业招商资源进行多元化产业招商，比如行业协会细分领域分会、产业联盟、面向园区所定位产业的产业招商机构、产业活动等等。与产业龙头企业合作，承接其产业生态伙伴入驻，也是一种不错的方式。
4.产业化服务
小园区的产业服务需要更多的借助外部力量。首先是要紧密联系政府的产业公共服务，提出政策和扶持建议，辅助政府进行政策宣讲和落地、重点企业考察、举办政企交流沟通会等等；分别引入和管理各产业服务领域专业的第三方合作机构，为园区企业提供服务。
在借助外部力量的同时，园区可以根据自身能力状况，自营某些服务。如某园区在多年政策研究、建议、为园区自己申报政府政策的能力基础上，延伸政策申报服务到入驻企业，一方面提升了园区企业的粘性和满意度，一方面也获取了一定的服务收益。
园区也可以将运营服务整体包给专业的园区整体运营服务机构，但需要综合考虑整体运营机构实际能力、外包成本和园区综合收益。
三、典型案例
某软件新城位于西部某中心城市，规划总用地面积约14平方公里，总规划建筑面积2400多万平方米，致力于打造我国中西部规模最大的软件与信息技术服务基地和数字产业聚集区，招引了包括园区运营商A在内的若干园区开发、运营商，与新城管委会下属的运营单位一起，分别运营多个定位大方向为软件产业的园区，形成了“一区多园”的格局。
园区运营商A运营的园区B，总用地面积42.6亩，总建筑面积13.4万平方米，面积较小且处于新城较边缘的地带，是一个典型的“小园区”，面临招商运营压力。为破除困局，园区运营商A对周边园区进行了走访调研，摸清了周边软件产业的生态。某国际园区运营商所运营的园区C距离园区B很近，是定位于软件核心厂商总部基地的软件产业综合体，有大量的面向软件核心企业的独栋总部基地，入驻率高；另有一栋面向中小企业的楼宇，供不应求。
园区运营商A根据产业生态现状，将园区B定位于软件外包中小企业。园区B与园区C达成一致，园区C的空间不能满足的软件外包中小企业引流到园区B；同时，园区B拜访了包括园区C在内的周边区域的软件核心企业，与其中几家达成一致，由这些软件核心企业向其服务商推荐园区B，前提是园区B为这些服务商提供更好的价格和园区服务。
园区B建立了针对软件外包行业的产业运营服务体系，还向新城管委会争取了“一事一议”政策惠及入驻企业，并通过改造建设运营了软件孵化器，这些服务都提高了入驻企业的粘性和满意度，提升了园区B在当地软件行业的口碑。园区首年去化率即达78%，满意度达4.8分（5分制）。
四、结语
当下，产业园区的地产思维已经难以为继，尤其是小园区的规模和实力不足，如果仍然走“快周转、大而全”的地产开发老路，必然是前景堪忧。小园区应抓住近年来专业园区崛起的大趋势，发挥“小船”优势，精准定位和招商，提升产品和服务的产业属性，规划、建设、招商、运营一体化推进，以精细化、差异化、产业化优势突破产业园区同质化、地产化所带来的的发展困境，最终将园区承载的产业切实、高效地运营起来并从中获益，才可能成为富有产业活力和园区生命力的“小而美”专业化园区，成为细分产业和园区发展资源的聚集地，成为地方产业发展的重要推手。
