拉动北京商办需求的有三驾马车：互联网、金融、专业服务，现在，互联网这驾马车有所失速，但可与之匹敌的骏马尚未出现。

“当头部企业开始进行调整，而后续的企业生力军还不足以支撑经济和行业发展的时候，就会形成行业发展的空档期，这个时期也是办公楼市场发展环境的复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。”

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在此背景下，北京商办市场的2022年自然不轻松。

高力国际今天发布的市场分析显示，中国经济复苏向上的趋势基本确立，随着央行积极表态支持宏观杠杆率上升，宽信用将持续助力经济复苏。在这样的宏观经济环境下，北京办公楼市场也如期出现复苏态势，但市场需求动力仍待提升。

数据显示，2022年第三季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量恢复至-6400平方米，需求强度相较二季度出现了明显改善。

甲级写字楼全市场空置率维持在16.4%的水平，净有效租金稳定在336.8元/月/平方米，在核心子市场中，除了东城商务区和丽泽商务区出现比较积极的去化，其他子市场空置率均呈现不同程度的上升。

乙级写字楼市场表现与二季度基本持平，净吸纳量为-6.1万平米，空置率为14.3%，净有效租金为227.9元/月/平方米。

产业园区市场方面，受到企业退租影响，净吸纳量为-4.9万平方米，空置率为15.5%, 净有效租金为128.3元/月/平方米。

大宗交易方面，第三季度北京共录得7宗交易，成交面积合计约21万平方米，成交金额近人民币41亿元。其中，由内资买家完成的交易在总成交金额占比中超过80%；康桥资本完成了对大兴生物医药产业园项目80%股权的收购，是唯一的外资买家。

从整体水平看，放眼全国，北京商办市场的出租率和租金水平仍然一马当先，领衔各大城市，是一个优质和健康的市场。

不过，无论是写字楼还是产业园，目前都受到了互联网头部企业进行面积整合的影响，其中望京、中关村、上地构成的“北部市场”首当其冲，这也是传统的互联网产业集聚区。

据不完全统计，在今年前三季度，仅这三个区域新增的可租赁办公空间就至少超过35万平方米，其中望京写字楼市场新增17万平方米，上地区域超过13万平方米，中关村写字楼市场新增超过6万平米。

高力国际预计，未来的一年间，北部的甲级写字楼市场有近40万平米的新项目入市，上地和北清路的产业园市场将迎来供应高峰，总体量或将超过100万平方米。据此预测，互联网头部企业的面积整合预计将会持续影响2023年的望京、中关村和上地市场。

比较亮眼的是，在核心子市场方面，东城商务区受益于大宗租赁成交、丽泽商务区占据高性价比优势，取得了积极的去化，预计4季度空置率还将有所降低。

北京商办市场在2021年经历了“高光”时刻，今年的变化所为何来？

新冠疫情可能只是替罪羊和背锅侠，产业变动所带来的需求改变才是更深层次的原因。

高力国际指出，多种因素的共同作用下，新周期下的办公楼市场已经出现了新的产业变化，互联网科技行业进入转型期，主力租户行业的需求调整将大幅增加未来市场的不确定性。

就互联网科技企业而言，整体政策环境已经进入常态化监管阶段，自身行业的流量红利消失，头部平台已经将注重新增用户转变为重视存量用户的留存，客户留存率和客单价的增长已经成为更重要的经营指标。

随着自身经营压力增加，收入增速放缓，就算没有行业监管政策的出台，互联网企业也已经走到了要直面转型的重要时刻。

高力国际华北区董事总经理严区海指出，北京商业地产市场已经进入3-5年的去化周期，需求侧强度将决定未来市场走势。

严区海认为，短期内，“降本增效”是需求侧的主旋律，因此高力国际维持“中性偏空”的市场判断，但对中长期的市场发展保持审慎乐观，依然维持以新经济需求为主的去化周期的中长期市场判断。