过去10年，科创企业一直是中国写字楼市场主要需求者，据世邦魏理仕公司公开资料显示，新冠疫情以及对科技行业的监管限制等导致中国18个主要城市去年传统写字楼净吸纳量下降了近69%，国内18个主要城市全年写字楼净吸纳量仅录得234万平方米，为2009年以来最低水平。

在高力国际公布的2023年一季度北京写字楼市场概况中，甲级写字楼、乙级写字楼与产业园区整体净吸纳量分别为-6.1、-10和3.7。随着办公载体楼品、区位等硬件趋于接近之后，缺乏规划性的产业定位，过于基础的物业服务，正使传统写字楼失去他们的核心客户。

相比之下，从“粗放式发展”阶段过渡到“精细化运营”阶段的产业行业，高度重视产业运营对于园区的赋能，为园区市场的新一轮爆发打下了坚实的基础。

(资料图片)

科技创新产业处于国家发展的核心位置，科创企业在发展过程中对于金融、人力、专利、市场等方面伴随着更多的诉求。完善的产业配套、生活配套以及各类产业服务的产业园区已经成为科创企业的首选，相比与传统写字楼，产业园区不仅仅是为企业提供一个办公、研发或是生产的载体，而在能够伴随、扶持企业发展。

截至2020年，中国高新技术产业园的市场规模约为3.6万亿元，同比增长7.2%，预计未来5年，中国高新技术产业园的市场规模将保持较快的增长态势，预计到2025年，中国高新技术产业园的市场规模将达到6.3万亿元，同比增长约7.8%。

产业园区为何能全面挤压传统写字楼生存环境？

Part.01

政策导向，市场转变

1、模式转变、政策推动

随着社会发展模式从过去的房地产+信贷模式转变至如今以制造业、科创产业为导向的产业之路，产业发展已经成为现阶段经济发展的内核。

各类政策也正在向产业发展所倾斜，产业园区作为各地发展产业的承载地，也是落实相关政策核心区域，入驻产业园区可以为产业企业带来产业发展政策、区域产业扶持政策的双重政策叠加，将直接左右产业企业的选址。

2、载体诉求的多样性

有别于传统的互联网企业，如今大红大紫的生物医药、航天航空、新能源、新材料等战略新兴产业企业，针对载体属于复合型诉求，除了传统的办公研发外，也需要配置轻生产，这是传统写字楼无法满足的。

3、选址倾向转变

如今地方政府更愿意低价、甚至零地价为龙头科创企业供应工业用地，这也导致了需要高额租金的传统写字楼遭遇“寒冬”。这一模式也推动了园区+产业的发展模式，园区方为科创企业代建总部园区，围绕企业上下游，进行招商运营。这也间接导致了这些龙头科创企业的上下游企业落户产业园。

Part.02

产业运营服务

当传统写字楼与产业园区的周边环境、楼品、区位趋于接近之后，比拼的将是配套设施、运营服务这块的增值产品，这也是产业园区的“主场”。

这也是传统写字楼的物业管理与产业园区的产业运营的本质区别，传统写字楼提供的是简单的楼宇管理服务，产业园区则是为科创企业提供载体之外，从配套设施、公共服务平台、产业投资等方面可以提供更多增值服务，解决企业发展过程中的人才、融资、交流、科研等方面的各类问题，他更像是一个大型的科创孵化器。

招商蛇口、星河产业集团是在产业运营极具代表性的国企、民企领域的代表。

星河产业集团如今已经逐渐形成了一个“优质资产+专业运营”双管齐下的发展模式。高品质的产业空间是园区的“基座”，专精特新总部基地、超级企业服务中心、智慧园区运营系统以及创新构建的“房东+股东”“基地+基金”产业投资模式，成为了支撑星河产业集团产业运营体系的“四大支柱”。

招商蛇口在产业运营体系的搭建中始终延续着蛇口孵化产业的基金，注重科创，将产业生态构建作为园区发展的核心。在产业运营中融合产业投资与科技服务，确保各类科技创新型企业在园区内的茁壮发展。截至2020年底，招商蛇口每年为园区企业提供1000+金融服务、300+人才服务、300+政策服务、300+产业活动。

Part.03

产业生态差异

如今的高新技术产业方向下的科创企业，以其高技术、多学科交叉的特点，决定了他对于交流、合作等方面的高度依赖，从而载体的产业生态成为了如今科创企业选址的关键的考量依据。

传统写字楼的属性就决定了其楼宇内入住企业类型的复杂多变，“各自为战”、甚至不属于同一领域。

反观产业园区领域，从政策层面为了更好的推动产业创新、经济发展，引导产业园区走向特色化道路，而为了更有针对性地为入园企业提供专业的产业运营服务，园区本身也在向特色化转型。通过产业的集聚化发展，为科创企业提供更多交流合作的机会，这也是如今传统写字楼与综合性产业园市场遭受冲击的根本原因。

Part.04

高品质的载体与核心区位

过去写字楼最具优势的点就是核心区位与高品质的载体，如今也在被产业园区逐渐赶超。

1、核心区位转移

过去的城市核心区在哪，传统写字楼就建在哪，龙头科创企业必然就需要在城市核心选址，这就成为了传统写字楼的天然保护色。

但是如今时代的转变，商业、生活等各类配套设施齐全、人才与产业高度集聚的产业园区已经成为了各城市的核心区域之一。也就是产业园区在哪，产业与人才就在哪，哪就是城市的核心。

2、高品质载体

载体过去也是传统写字楼的优势所在，高品质建筑、地标赋能，使其成为了科创企业、龙头公司总部选址的不二选择。

但如今随着产业园区从过去的工业产业逐渐升级为战略新兴产业，载体也从过去的厂房类演变为如今多层厂房、研办综合体、总部园区等各类产品。产业园区从载体角度也伴随着高新技术产业的发展而逐渐演变、升级。随着我国在科技创新领域涌现出了一批领军企业，他们针对产业空间也提出了新一阶段的诉求。

上海张江重磅打造的“科学之门”，星河产业集团隆重推出的“双子塔”项目，对于上海以及深圳的意义已经不再是单纯的城市地标性建筑，而是宣告沪、深两城的科技创新产业发展已经步入了更高阶段。

随着产业园区地标性产业空间的出现，宣告产业园区载体层面的最后一块拼图已经完成，从生产、办公、研发到高端总部，产业园区产品已经全面覆盖，未来产业园区必然将全面取代传统写字楼成为科技创新企业的首选。