4月11日，美国黑石集团发布消息，其最新也是最大的全球房地产基金Blackstone Real Estate Partners X（以下简称：“BREP X”）获得了304亿美元的总资本承诺，即投资者承诺出资。

对于近期负面新闻缠身的黑石来说，这个消息无疑是一个重大利好。但也有业内人士表示，此举的效果尚待观察。

作为黑石集团投资的重点方向之一，北京、广州、深圳、东莞等地的物流地产，一季度都展现出供需两旺的势头。有研究机构认为，2023年将成为北京物流仓储市场近十年来的重要转折点。

(资料图)

01

2022净利润降七成 黑石困境中迎利好

BREP X获得304亿美元的资本承诺，是有史以来最大的不动产基金或私募回撤资金。目前，黑石在全球、亚洲、欧洲拥有500亿美元的资本承诺。

对于黑石集团来说，这是在今年一系列负面消息中，难得的一则好消息。

3月，黑石集团旗下的一个商业房地产抵押贷款支持证券宣告违约，其价值为5.62亿美元。该证券以2018年收购的芬兰公司SpondaOy拥有的写字楼和商店作为担保。

去年12月，黑石集团发布邮件，客户11月赎回资金申请超标，公司只批准了43%的赎回申请。12月只有占净资产规模0.3%的额度可供投资者赎回。

IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，黑石集团获得的资金，是否全部可用于解决短期流动性压力尚不得而知，因此也不能确定其有能力支持用户赎回基金。但是，此举可以向市场传达信心，希望稳定投资者情绪，减少或者停止“挤兑”以缓解流动性压力。

汇生国际资本有限公司总裁黄立冲表示，以常理推理，该笔资金可能用于投入新项目，而不是赎回旧的项目。

2022年，黑石集团营收为85.2亿美元，同比下降62.3%，归属于黑石集团的净利润为17.5亿元，同比下降70%。全年资金流入规模达2260亿美元，总资产规模达9750亿美元，同比上涨11%。

黑石集团资产分为不动产、私募股权、信用与保险和对冲基金四类。其中不动产规模最高，达3261亿美元，后三者分别为2889亿、2799亿和797亿美元。

黑石的公告还表示，将会调整投资组合，转移投向传统的办公室和购物中心的资产，未来大约80%的资产将集中于物流、出租房屋、酒店、实验室办公室和数据中心等。

物流与出租房屋是黑石集团在中国的房地产投资平台“龙地”的主要投资方向。截止2022年底，龙地共计持有42处物流资产项目，遍及辽宁、天津、山东、江苏、上海、浙江等地，总租赁面积逾540万平方米。

分析人士认为，黑石集团等金融机构的后续动作取决于美元利率的走势。美元加息导致此前机构购买的债券、REITs资产等价值缩水，会出现投资者赎回资产止损的操作，让机构从账面的亏损变为实际亏损，从而导致资不抵债的情况出现。

02

一线城市物流市场火热

今年，国内仓储物流市场火热。

京东旗下物流地产平台京东产发于3月向港交所申请上市。中金普洛斯REIT扩募申请获得批准。

在市场方面，北京重新开启物流供地，未来两年将会供应150万平方米物流用地，约等于过去十年的土地供应量。

据仲量联行北京房地产市场2023年第一季度回顾报告显示，近十年来，供不应求是北京物流仓储市场主旋律，促使全市空置率连年保持在6%以下的较低水平，并促使物流市场在2017-2022年租金平均年增长幅度达8.3%。2023年第一季度，非保税仓储用地成交规模达67万平方米。

报告还表示，2023年将成为北京物流仓储市场近十年来的重要转折点。

仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“2023年，市场扩容将给北京带来巨大的增量机会。预计共有464,093万平方米的新增供应即将入市。尽管新增供应将在2023年达到近十年来的历史峰值，但在强劲的市场需求支撑下，空置率预计仅小幅上涨1.7个百分点至8%。”

CBRE世邦魏理仕的报告表示，北京仓储物流市场第一季度平均租金报价为56.9元/月/平方米，环比增长0.5%。

CBRE世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部产业地产负责人李虹也表示，在物流用地市场一季度全市土地出让总量已超2022全年，充沛的新增供应将有效缓解全市长期供应不足的市场状态。环京市场，预计将有83.2万及84.6万平方米的新增供应分别交付在廊坊及天津市场，租户议价能力依然较高。

同时，李虹也表示，第一季度在密云交付的项目，目前70%的面积已经完成出租。北京仓储物流用地的增加，也在促使廊坊等环京市场的物流园业主提升管理水平，以吸引租客。

同时，与北京相似的是，广州也迎来供应高峰。

据CBRE世邦魏理仕报告显示，广州在第一季度共交易三个共计48.2万平方米的高标仓库，是有记录以来供应最多的季度。

CBRE世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部产业地产负责人邓伟表示，2023年将是广州的供应高峰年，未来将会有约37万平方米的新增供应入市。广州发力跨境电商产业，利用空港海港和陆港枢纽发展物流，加大了仓储用地供应，带来了未来2-3年的供应高峰。第一季度，零售商及与内需相关的需求问询有所增加，利好靠近市区仓库。跨境电商需求增加，利好空港区域项目，成交将在接下来的半年里显现。

深圳市场空置率下降1.1个百分点，至0.7%的极低水平，呈现极度供不应求的现象，同时租赁价格平均环比增长0.6%，至48.9元/月/平方米。

CBRE世邦魏理仕深圳顾问及交易服务部产业地产负责人陈剑锋表示，深圳整体未来六个月供不应求状态将会持续，租金稳定上涨将成为市场运行常态。