当前滚动:重资产处处碰壁，轻资产运营该何去何从？

1978年，我国第一个工业园-蛇口工业园在深圳诞生，在十一届三中全会改革开放号召后，中国产业园区已经走过了40多个年头。

肩负聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设使命的产业园区，与地方经济深度融合，成为助推各地区域经济快速发展的头号功臣，让最初的工业园区演变成如今产业高密度集聚的产业园区。

Part.01

(资料图片)

重资产遇危机

企业向轻资产转型

为了实现中国经济快速发展，产业园区作为产业发展的承载地，逐渐成为各地政府推动区域经济发展的核心。

自我国设立首批14个国家级经济技术开发区后，各地政府为了引进优质企业实现当地GDP增速，推动地方经济发展，容纳更多优质企业在本地生根发芽，产业园区的需求量日益增加，各地城投公司开始大举进攻产业园区领域。

产业园区也乘着这股春风，如雨后春笋般涌现，以迅雷不及掩耳之势伫立在我国的各个城市，在各项利好政策的推动下，产业园区增长速度之快，辐射范围之大，短短十几年，产业园区数量呈现出爆发式增长。

在区域开发的浪潮下，越来越多的企业也开始瞄准产业园区这块蛋糕，打包工业用地、商业用地和房地产的区域开发成了香饽饽，这类项目光靠卖房地产和商业地产这两项就赚得盆满钵满，它们也成了一个个伫立在城市上方的数字，在开发商们的财务报表上疯狂跳跃。

企业尝到了“利滚利”的甜头，铆足了劲头拿地、开发、收钱，循环往复。房地产和商业地产板块的收益就足以让他们肾上腺素狂飙，面对收益相对较少的产业园区板块，开发商们根本无暇顾及，就马不停蹄的赶向下一个项目发财了。

一小部分园区项目吃到了产业转移的红利，尽管没有在产业园区招商运营上花太多心思，还是风风火火的把园区做了起来，但大部分园区没有那么幸运，光顾着建好载体，却因为缺乏成熟的产业运营经验和给力的招商团队，导致无数园区被空置下来。以往粗放式的经营方式，也让产业园区进入发展的死胡同。

一顿操作猛如虎，政府傻眼了，地没了，钱飞了，两手空空，属实有点冤大头，只留下一大堆空置的产业园区烂摊子。管呢，劳心费力，不管呢，上头三天两头的红头文件问候属实有点吃不消，地方政府莫名吃了哑巴亏，又怎能善罢甘休！

2020年8月，一纸房地产行业的“三条红线”调控政策出台，向开发商们打响了第一枪，这一脚急刹车，断了无数在产业园区行业内靠卖房地产赚钱那批人的财路。随着“租赁比例控制”“分批供地”等各地细致化的相关政策出台，让原本可以出售的产业园区之路被堵，重资产规模化扩张也处于放缓状态，不由得让前几年大发横财的开发商们捏着冷汗，“高杠杆+高周转”的房地产模式已经一去不复返了。

以前粗放式的发展道路频频亮起红灯，精细化发展成为当下唯一的选择，越来越多企业开始注重现有存量资产的盘活。在重资产规模化复制处处碰壁的当下，轻资产运营模式迎来了历史机遇期，许多产业园区龙头运营商也将轻资产作为探索的新选择，轻资产创业企业更是如雨后春笋般涌现。

Part.02

新一轮改革兴起

产业园区需求更盛

产业园区发展早期，主要以做标准厂房的传统制造业为主，随着经济发展，商业办公楼的需求日益涌现，两者有个共同点，就是对产业园区的运营服务没有过多需求，无非就是提供相应面积的厂房，或是空间、环境以及装修不错的办公楼，基本的物业就可以满足日常办公需求，园区与企业之间的联系相对薄弱，基本处于各人自扫门前雪，莫管他人瓦上霜的状态。

但是，随着新一轮科技革命和产业革命的蓬勃兴起，越来越多的科技创新型中小企业进入市场，处于发展阶段的他们，一改往日园区企业的保守做派，需要产业园区提供多维度的深度服务，包括融资、产业链对接、市场对接等需求。以往靠帮忙打扫卫生、管管乱停车的服务体系，在当下园区多元化需求下显然已经行不通了。

产业园区进入存量时代，天花板效应日渐显现，园区运营商手里握着大量产业园区资源需要盘活，各类实体企业的老旧厂房面临盘活难题，在国家对盘活存量资产和存量资产改造号召推动下，如何将存量资产盘活、降低园区空置率、实现当地产业增量，成为园区拥有者最关注的问题。

拥有大量园区资源的城投公司，过去主要负责融资和建设板块，招商和运营的内容基本不会涉及，大部分由管委会来负责。在推动国企市场化改革之后，城投公司也加入市场化发展行列，肩负起了产业园区运营的责任。但短时间内城投公司依然缺乏相应的产业运营团队和经验，所以与轻资产运营商合作成为他们的首要选择。

市场需求倒逼产业园区改革，哪里有需求，哪里就有市场。狂炫PPT获得招商的模式，一座座园区拔地起的神话，早已经成为过去式。上到城投公司，下到产业企业，大量的土地在他们手中急需盘活，市场空间足够庞大，急需一批专业的轻资产运营商，将手里现有资产盘活，通过轻资产运营实现现有资产利益最大化。

Part.03

企业“轻”装上阵

产业运营成为发展主力

随着公募REITs的成熟，加上近两天不动产私募基金在试点运行，不仅给产业园区提供了多一重金融化退出的通道，也因此吸引了更多资本方和金融市场的关注，对盘活整个产业园区的市场有着重要作用。

基金公司有收购能力，但在产业运营方面却略逊一筹，一般在收购产业园区后，都会寻找专业的运营公司将资产盘活，提升资产价值。公募和私募通道打开后，加上产业运营的加持，不仅可以将现有存量进行盘活，还能让产业园区现有资产增值，这无论对重资产还是轻资产来说都是最核心的价值。

先有曾经产业新城一哥华夏幸福全面转型轻资产，后有二级园区规模化之王联东建起了自己的轻资产事业部，德必集团、锦和商业、中城新等也在轻资产运营模式中打磨多年。如今，越来越多的企业嗅到轻资产面具下的广阔市场前景。

蜂拥而上走轻资产道路的背后，是更强大的利益链驱动。在当下的市场环境中，产业运营是大家关注的核心，它不仅符合轻资产逻辑，也符合重资产逻辑，根据我们目前接触到企业来看，上海鼎榕壹天地产业运营管理有限公司（以下简称上海鼎榕）是比较符合我们对于轻资产运营认知的。

对张江有着30年运营服务经验的丛宝明先生带领着上海鼎榕，凭借对张江数十年如一日的深耕，铸就了一身成熟的产业运营服务能力，对园区内的企业发展和产业生态构建有着充分的实践经验。