开年以来，不动产行业投融资逐渐回温，其中，物流资产收并购尤为火热。作为老牌物流地产企业，宝湾物流也频频出手，全国布局稳步进行。
近期，大家投资控股有限责任公司与宝湾物流联合发起设立人民币物流产业基金，该只基金用于收购嘉兴、南京和昆明三个成熟高标物流资产，其中宝湾物流负责资产的后续运营管理。
1月4日，新加坡跨国集团吉宝企业在新交所发布公告称，旗下吉宝资本通过其中国物流地产基金，与中国物流园区开发和运营商宝湾物流进行合作，收购了该基金位于武汉东西湖区的A级高标准仓库。
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2月4日，招商资本、国寿投资与宝湾物流控股有限公司（以下简称“宝湾物流”）三方在深圳达成战略合作意向，未来在物流资产收并购方面展开合作。
2月14日，宝湾物流母公司南山控股（002314.SZ）披露投资者关系活动记录表显示，公司目前全力推进首单公募REITs发行工作，目前已完成项目所在地和主申报地发改委审核，待正式上报国家发改委，预计将于2023年内完成整体发行工作。
可以看出，宝湾物流作为深耕物流地产行业二十年的老将，正在逐步完善全国物流仓储领域的战略布局。同时，资本的纷纷涌入说明了物流地产热度不减，市场认可度较高。
01 新经济带动，优质仓储供不应求
从宝湾物流与大家投资和吉宝资本合作收购的项目来看，底层资产均是位于重要物流节点城市，运营稳健，收益稳定的优质高标仓项目。采取收购方式获取物流资产的原因，是物流仓储的开发建设需要的周期较长，风险高，所以成熟的物流资产交易仍是物流企业获取资产的重要方式。另外，也可以看出高标仓的高价值和稀缺性。
在睿和智库看来，物流资产之所以火热和稀缺，是由于目前市场上高标仓供不应求。
需求方面，电商的快速发展和新零售的迅速成熟以及消费的提质扩容支撑起了物流仓储需求。2021年，我国实物商品网上零售额 10.80 亿元，占全国社会消费品零售总额的 24.5%，实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重不断上升，带来了大量的物流仓储需求。同时线上服务、线下体验及现代物流深度融合的“新零售”也催生了对物流仓储的需求。两者的快速发展不仅对仓储总量上提出了需求，也从仓储质量提出了更高的要求，因此高标物流仓储、冷链仓储、智能化物流仓储等现代化物流仓储的需求也日渐提升。
供给方面，土地出让结构方面，物流仓储用地占比正在逐年下降，呈现一定收缩态势。一方面由于物流仓储用地此前已经完成了大量出让，另一方面物流用地出让价格较低，对地方税收、固定投资、经济增长和就业贡献较低，地方出让物流仓储用地意愿较弱。
02 多方主体参与，险资频频亮牌
从宝湾物流近期的合作动向来看，险资在物流地产方面频频举牌。宝湾物流作为经验丰富的物流地产开发和运营商，险资有着充沛的资金和不动产配置要求，两者强强结合优势互补。除了大家保险与宝湾物流的合作外，2023年1月以来险企频频加码不动产项目投资，根据中国保险行业协会官网披露，2023年初，7份不动产投资公告所涉及险资累计约609亿元，远超去年同期三个项目53.1亿元的累计投资金额。
险资为何在这个时间频频出手？首先，不动产投资“长期持续回报”属性契合险企资金长期属性，整体来看，在宏观经济修复的预期下，相关不动产投资项目有望为险企带来较好的长期投资收益；其次，经过三年疫情冲击后，许多不动产项目的估值已进入低谷，而2023年开年不动产项目经营数据开始回温，此时正是险资抄底加码的好时机。
而至于大家保险为什么选择物流园区，物流地产是高度标准化的资产，具有良好的流动性。随着整体制造业及消费不断发展，物流地产整体投资风险较低，投资回报率比较稳定。根据CBRE相关数据，北京、上海、广州等一线城市的物流地产投资净回报率在6%-8%，远高于商业地产的4%-5%和住宅地产在2%-3%的投资回报率。
03 REITs助力，厂房物流一把抓
宝湾物流的模式是自持的重资产物流地产模式，因此需要大量的资金来进行土地收购和项目建设，特别是近年来随着公司仓储物流拓展项目增加和在建、拟建工程的增多，公司存在较大的外部筹资需求。
公募REITs退出渠道的打开将有利于提升公司资产流动性，从而提升公司资产价值，增加未来发展潜力和增长空间。根据南山控股公示，宝湾物流REITs底层资产四个项目为天津、廊坊、南京、嘉兴四处物流资产。
近年来，南山控股在工业地产REITs上尝试不仅只是物流地产，此前南山与中联基金成立了首支标准厂房并购基金，意在通过成熟运营后以REITs方式退出。当下，获批的产业园区REITs中标准厂房和物流资产都已有成功案例，看来，南山布局厂房和物流资产双重准备是未未来REITs的成功发行做足了准备。
结语
近年来，新经济不动产如数据中心、物流地产、长租公寓、生物医药园受到了火热的追捧，究其原因，还是当下产业结构的升级，新产业、新经济的发展对于产业载体提出的更高要求。随着不动产退出路径的逐渐清晰，不动产行业也会快速的进行升级以适应新产业、新进击的发展。
