在过去十年间，北京物流地产市场因供应不足叠加需求旺盛，而长期保持供不应求态势。即便近三年全国经济承压、市场波动加大，北京物流地产市场仍连年逆势增长。未来三年，北京物流地产市场将迎来大规模供应放量，总体量将扩容近50%，新增供应超过120万平方米。这将成为十年来最重要的转折点，充分释放被长期抑制的需求潜力。

北京物流板块长期高速增长，引领环京物流带协同发展

北京市商业地产市场中，物流作为绩优板块一直是市场焦点。受首都物流、电商、生命科学与服务业组成充分的需求带动，涨租动能强劲。供不应求的市场格局也拉升了全市吸纳量，这意味着几乎所有新项目入市即满租，全市空置水平也因此连年保持6%以下的较低水平。

【资料图】

2017年至今的五年间，物流板块租金上涨最快，年均增幅高达8.3%。2020年整体市场受新冠疫情扰动进入下行周期后，物流仍是唯一一个未受到明显冲击的板块，租金同比上涨3.6%。同时，作为京津冀城市群的核心，北京的需求资源不断向周边卫星城市外溢，带动天津、廊坊市的物流地产市场协同发展。

供应稀缺加之需求旺盛，促使北京物流地产市场近十年来蓬勃发展，市场租金录得高速增长，并带动以北京需求为主导的周边市场快速成长。而2023年扩容的出现，将在短期内改变北京物流地产市场格局。

十年来北京物流用地首次大规模放量将打破过去供应受限的发展瓶颈

北京自2016年来物流用地一直较为紧缺，仓储项目供应受到极大限制。去年，北京市迎来了十年来首次大批土拍放量，至今成交的非保仓储用地大于过去十年成交体量的总和。供应缺口造成的市场规模跃迁瓶颈现状有望打破，在两到三年新项目开发建设周期的等待后，新增供应将会迅速承接市场中被压抑的需求。

两个全新子市场入场——大兴国际机场子市场（BDIA）和平谷子市场

2023-2025年预计将有123万平方米的新增供应入市，约为北京目前物流地产市场总体量的50%。大规模供应浪潮分布全市，并发展出两个新兴物流子市场——BDIA和平谷。根据政策规划，未来还将有更多物流用地在大兴和平谷持续放量，逐步缓解北京供需矛盾，以更多优质物流仓储空间填补产业发展需求。

BDIA子市场依托其丰富的航空运输资源与京内需求储备，将对标顺义空港（BALP）子市场，成为全市高端子市场之一。平谷子市场将依附于 “公铁水航”多式联运的特色交通优势和国家政策支持，逐渐发展成为最具价格竞争力的子市场。

市场扩容后吸纳力依然强劲，远期将再次出现供不应求

虽然新增供应体量较大，但北京净吸纳量一直维持在较高水平，不会给市场带来长期压力，空置率在未来三年将保持10%以下的健康水平。另外，新增供应主要集中在新区域，所以不会与几个现有功能各具特色的核心子市场产生显著竞争，各子市场在未来将会保持健康发展步调。

同为超一线城市，上海物流地产市场总体量目前为756万平方米左右，扩容后的北京也仅为上海现有体量的51.98%。大规模供应浪潮结束后，北京物流市场仍有较大缺口。

结语

北京物流地产市场之前一直处于供不应求态势，市场扩容将给北京带来巨大的增量机会，释放之前被有限的供应所抑制的强劲需求，在短期内改变现有市场格局。众多新项目的入市在提高全市仓储服务水平，且为投资市场带来更多可选物流标的，吸引增量资金入市。2023年不仅是北京物流地产市场的重要转折点，也是这座超一线城市在物流领域的新起点。