上海董家渡项目,更换了主人。


(资料图)

11月28日,“泛海建设控股有限公司”完成股东变更,新增2名股东,分别为中信信托和芜湖华融资本创誉投资中心(有限合伙),分别持股64.6780%和25%。

泛海建设控股持有两大项目——北京泛海国际项目1号地块、上海董家渡项目。2019年,孙宏斌豪掷125亿元,从泛海卢志强手中购得公司全部股权项目。

最新消息是,华融将联手6家银行,注资上海董家渡项目,涉及金额高达120亿,用于项目的整体开发、建设、运营。

铁打的董家渡,流水的开发商。

从2002年入市至今,董家渡地块见证多个企业乘兴而来,败兴而归。泛海、中民投、安信信托等企业,接连入场,又因资金问题离场。

孙宏斌的融创也遭遇了困境,然而,他未真正放手董家渡项目。

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董家渡风云

从杨浦大桥到南浦大桥,黄浦江河道呈S形曲折,江岸南边凸出的端点,就是董家渡。

董家渡项目为上海外滩最后一宗待开发土地,位于黄浦区核心位置,紧邻黄浦江、豫园;周边环绕外滩、人民广场、南京路、老码头、董家渡金融城。

2002年,董家渡地块宣布重新开发为“全球卓越的金融都心”。

当年,泛海借旧区改造,拿下了董家渡10号、12号、14号三个地块,共计约12万平方米,主要用途为住宅和商用,升值空间可观。

该地块为“毛地”而非“净地”,泛海需要承担拆迁费用。

17年后,泛海卢志强因短债长投陷入资金危机。孙宏斌出手,以125.5亿元现金、承担23.3亿元债务的代价,收购上海董家渡项目以及北京泛海国际项目1号地块的全部股权。

这一代价不含地块所需的拆迁款。

截至交易时,董家渡项目拆完了10号地块,融创需继续支付12号、14号地块的拆迁费用。上海黄浦区建管会在2016年曾预估,12号、14号地的征收费用约95亿元。

融创接手后,在该区域开发豪宅项目“融创外滩壹号院”,于2019年7月、9月两次开盘,共售出440多户,均价12.1万/平米,套均总价约4000万元,回款约160-170亿元。

区域内商业项目融创·外滩壹号汇,也于2021年11月开业,由融创商业负责运营及管理。

董家渡14号地块三期的旧改工作也已启动,现场房屋征收办公室信息显示,截至今年6月,14号地块三期的二轮征询签约进度已达99.90%。

10月18日晚,《21CBR》记者在现场看到,14号地块三期住宅项目主体结构已封顶,建筑墙体、内装和幕墙有待修建。

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中信系组局

今年起,融创现流动性困境,身兼保交楼、化债双重任务,融创亟需盘活存量项目。

优质资产的董家渡项目,再次摆上案头。

2月,传融创拟将董家渡项目出售予信达,不过没有下文。据融创的融资业务人士对投资者所言,信达开出了“股折价”。

此后屡有消息传出,称融创正为董家渡项目寻找新的主人,8个月后,有传新进展——华融入局,项目重组。

“项目重组,是指由单家公司控股变为多家公司控股。”一名融创华东区域高管曾对《21CBR》记者解释。

10月,市场盛传,融创与多家金融机构合作,重组上海董家渡项目,提供的流动性支持,总额最高可达80亿元。

新披露的融资额则是120亿。按股权变更信息,融创出售了多数股权,仍然保留10.322%的股比。

据“贝壳财经”援引知情人士称,本次股权转让并非真正的项目出售,而是华融资产与融创董家渡项目的股权融资合作,股权设计为信托收益权方式,由华融联合银团、信托机构提供融资,融创依旧为操盘方,华融行使监管职能,并保留使用融创品牌。

未来,融创融资偿还后回购股权,退出时,华融及银行的融资享有优先权,融创偿还后,依然会回购股权。

值得注意的是,出面组局的中信信托和华融,两家均可归为中信系。

11月17日,银保监会批复,同意中信集团受让财政部所持中国华融股权,约24.07亿股。变更后,中信集团持有华融26.46%的股权,超过财政部,成为第一大股东。

目前,华融董事长刘正均、总裁李子民,均来自中信集团,其中,李在11月初刚得到监管层的任职核准。

值得注意的是,刘正均现兼任中信信托董事长,李子民在加入华融前,长期任职于中信信托,担任过总经理。

这笔交易中,两人可能发挥了关键作用。

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化债保交付

成功挽救董家渡项目,于孙宏斌,或能短暂喘上一口气。

地产业流动性紧缩已超过一年,保交付、保生存成为融创最优先的工作,在股权配售、股东借款等方式外,其也正努力处置资产。

5月时,就有报道称,融创拟出售深圳冰雪文旅城项目51%股权,正和几名潜在买家洽谈。

该项目为融创文旅首进深圳之作。

2020年11月,融创和华发联合以127.1亿元底价,拿下项目所在地块,覆盖了游乐设施、商业办公、配套酒店和住宅等业态。

该宗地项目建成后,可供出售的住宅(可售型人才房)、商业、办公、酒店等资产,合计超过100万平米。

于融创而言,深圳冰雪文旅城等项目体量大,投入资金量大,后续资金回收周期长,择机出售,可快速回笼资金。

今年以来,融创已相继出售宁波、广州、中山、昆明等多地项目。从融资安排看,至少董家渡,未能割舍。

处置项目的同时,融创正竭力保交楼,加快去化。今年1~10月,其已累计交付约14万套,合同销售额1530.6亿元。

监管层“三箭”齐发,楼市政策面已明显回暖,于融创,还要熬过黎明前的黑暗。

11月29日,孙宏斌签发的盈利预警公告称,预期2021年度净利润同比下降约207%。

按照上年358.5亿的利润计,融创去年亏损高达383亿,其中主要为地产销售快速下行,公司计提大量减值拨备所致。

地产慢慢挥别黄金时代,孙宏斌留住了董家渡,然而,当年大手笔买地并购的雄风,恐怕已经难复。

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