4690 人围观，无人出价！前几日 " 晴格格 " 所居住的北京王府世纪大厦遭遇流拍，侧面透露即便商办市场中的稀缺资产也难以对抗周期，实现快速变现。当市场对房地产复苏保持谨慎态度，卖方与潜在买家博弈仍在继续。

(资料图)

根据第一太平戴维斯数据显示，2022 年前三季度，北京大宗投资市场仍然较为低迷，累计成交金额约为人民币 226.85 亿元，较去年同期下降 55.2%。

从 2022 年前三季度投资市场买家类型分析（按成交金额占比）来看，32.5% 为自用型买家，完成数量为 12 宗；外资机构投资者占据 11.2%，完成数量为 2 宗，内资机构投资者占据 56.3%，完成数量为 11 宗。该项对应数额在 2021 年前三季度的表现为自用型买家 30.3%、完成 9 宗，外资机构投资者为占 16.4%、完成 4 宗，内资机构投资者占 53.3%，完成 12 宗。

内资机构投资者成交金额占比的上涨，及外资机构投资者占比的下降，侧面反映出在北京大宗交易中买家类型的转换。

一位不愿具名的投资领域专业人士对焦点财经表示，北京王府世纪大厦流拍具有特殊性，北京市场大宗交易成交低迷主要是经济不确定性，买卖双方在价格上还是有距离。此外，他认为，虽然外资有所减弱但并没有退出中国市场。

变现还债变难 降价出售成趋势

就王府世纪大厦来看，顶层是 " 晴格格 " 王艳所居的亿元豪宅，距离故宫不到 500 米，地利位置非常优越，遭到流拍实属意外。

根据阿里拍卖平台数据显示，王府世纪大厦市场估值约 15.39 亿元，起拍价为 11.2 亿元，已经是降价出售，出售原因是债务问题，对应债权本金 7.5 亿元、债权利息 3.7 亿元。

焦点财经发现，降价出售已经成为主流趋势，并且拍卖量也呈现激增态势。

近日，北京瑞大厦博以 20.37 亿元的价格拍卖成功，涉及建面 5.82 万平方米，较评估价下降了 8.73 亿元。

项目位于朝阳区东三环内，位于北京 CBD 商务区与燕莎商圈之间。此外，诸如此前的世茂工三、乐视大厦等资产标的都是通过流拍及多次降价才得以成功拍卖。

根据第一太平戴维斯统计，在前三季度北京大宗交易中，按照收购物业成交金额来看，写字楼、二手地块 / 在建项目、酒店、住宅、产业园区、商业零售分别占比为 47.3%、21.2%、11.4%、8.2%、6.6%、5.3%。

" 就资产类型来看，写字楼仍是最热门的资产类别，但目前市场上供过于求，潜在买家会仔细甄别并对优质资产出手。零售受疫情影响，购物中心吸引力在下降 ，部分商业零售配套项目通过法拍变现的频率在提高。"

在分析大宗市场交易现状时，第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想指出，酒店受疫情影响最大，成为抛售变现的主力资产 ( 但不是热门标的 ) ，住宅 / 服务式公寓进可保租房 REITs，退可服务式公寓 ( 豪宅 ) 散售。

" 工业园区 / 物流高标仓，工业 / 产业园区的独栋办公项目受自用型买家青睐，物流资产受投资机构热捧，成交量快速攀升，二手地块通过转让开发地块的部分或全部股权，是爆雷开发商快速变现的有效途径 "。

法拍房成新周期另类热点 卖方与潜在买家仍处博弈阶段

对于四季度的北京大宗投资市场，李想预测，卖方希望加速抛售资产进行变现，但潜在买家则会谨慎出手且对可售项目进行仔细甄别，卖方与潜在买家仍处于博弈的阶段。此外，自用型收购及通过法拍渠道购得资产有可能在年末进一步增加，法拍房成为新周期的另类热点。

根据相关数据显示，截至 2022 年 6 月 30 日，北京法拍房共计挂牌上拍房源 3284 套，成交法拍房 933 套，总成交金额 178.39 亿元，成交率 32.12％（除去撤拍套数），其中住宅成交率 52%。参拍人数共计 6855 人，共出价 51739 次，平均每 7.3 人争抢 1 套法拍房。

有业内资深人士指出：" 先不谈个人断供以后的住宅法拍房。在过去，大宗商办资产的法拍数量其实是比较有限的，但是无论是银行、投资机构、基金、信托如果发现资产存在严重的债务问题，最后导致违约，最终都会通过法拍的方式进行拍卖以期回款，所以现在上架的大宗商办资产的数量肯定是明显在增加。"

李想则认为，宏观经济修复之时，就是投资市场复兴之日，但经济下行不代表没有投资机会。

据了解，11月9日，北京市丰台区大悦时代广场 6 号写字楼（捡漏资产）即将走上拍卖台，起始价 7.25 亿元。项目处于双轨交通枢纽交汇处，具备地铁上盖优势。