2015年，知名房地产互联网门户网站“房天下”花15.6亿元，在北京市丰台区买下3栋楼中的部分楼层用来办公，但目前，房天下强烈希望换掉其物业公司——金隅大成物业。
12月7日，房天下相关负责人陈爽（化名）对记者表示，“当初我们之所以愿意重金购买金隅开发的房产，就是因为曾约定两年后，能换成自己的物业公司。但后来金隅大成物业失信，不遵守签署的三方协议，现在5年已过，仍不肯撤离。我们有种被骗的感觉。”
(资料图)
金隅大成物业相关负责人对记者解释，“三方协议中有一个（约定合作期限）两年的问题，但是两年是实现不了的。签订的协议在当时的法律法规下行得通吗？”对此，陈爽则认为，这压根就是一个“圈套”。
记者获悉，金隅大成物业目前官司缠身，今年6月，其被9家公司实名举报“涉嫌严重违法违规、超额加收业主和租户电费，涉及金额巨大”。同时，房天下还就“加收电费”事宜，将其起诉。
被三方协议诓骗？
房天下和北京金隅大成物业管理有限公司（下称“金隅大成物业”）之间风波不断。目前，房天下强烈希望尽快更换新的物业服务公司。
12月2日，陈爽对记者表示，房天下想要更换物业公司的原因至少包括两方面：一是原本就有协议明确约定对方只服务到2017年底；二是认为对方在过去两年“多收电费大约400多万元”。
据陈爽详述， 2015年11月，北京搜房房天下网络技术有限公司（下称“房天下”）和北京金隅大成开发有限公司（下称“金隅开发”）签署买卖合同，房天下花15.6亿元购买了北京市丰台区新方向中心A座写字楼部分和ABC座的商业部分。
2016年1月，房天下又和金隅开发及金隅大成物业签订了一份三方协议，即《新方向中心物业服务合同补充协议》（下称“物业补充协议”），该补充协议约定有效期2年，2017年底终止。
陈爽告诉记者，金隅大成物业是金隅开发指定的物业公司。天眼查显示，两家公司同属于北京金隅集团股份有限公司全资持股，也就是说两者是“一奶同胞”。
记者注意到，前述物业补充协议中提到，协议终止前3个月，如房天下不再聘用金隅大成物业，后者则不再提供服务，应妥善移交并按时撤出物业区域。
截图自三方物业协议中，协议约定房天下和金隅大城物业终止合作后，金隅大成物业需退出并交接。
2017年9月，离协议终止还有3个月时，双方“战火”爆发。
陈爽表示，“按照协议，房天下提前3个月正式发函通知金隅大成物业终止合作，但金隅大成物业置之不理。时至今日，5年已过，对方仍然坚决不撤出。”此外，陈爽告诉记者，双方面交涉的拉锯战中，房天下感觉这是个“圈套”。
陈爽称，“我们后来才了解到，要更换物业公司需要征得其他大部分业主同意，但我们房天下花15.6亿购买的只是新方向中心A座及ABC相关的商业部分，其余楼栋还涉及到几十个散户业主。金隅开发并没有将和房天下签订更换物业协议的事情告知其他业主，造成其他业主不知情，这导致更换物业更加困难。”
陈爽提出质疑，“作为专业的物业公司，金隅大成物业必然事先知道更换物业需要征得其他业主同意，在此背景下，他们不仅没和房天下如实说明情况，也没有征得其他业主同意，而是直接和房天下签署物业补充协议，我们认为这是欺诈。”
12月2日，金隅大成物业相关负责人对记者表示，“三方协议中有一个（约定服务期限）两年的问题，但是两年是实现不了的。签订的协议在当时的法律法规下行得通吗？”
12月7日，陈爽对记者表示，“我们房天下之所以愿意花15.6亿购买金隅开发的房子，就是考虑到两年后可以换成房天下自己的物业公司服务。金隅方面为了卖房签下三方物业协议，收完我们15.6亿以后，金隅大成物业又不认账。”
12月2日，北京市京师律师事务所许浩律师对记者分析道：“选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。小区更换物业公司，应该首先召开业主大会，由全体业主决定，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，达到法律规定人数的业主同意就可以更换物业公司。”
此外，许浩律师指出，“如果未经法定程序，达到法定标准，由开发商或部分业主擅自决定物业公司，几方签订的协议由于违反法律规定，不具有法律效力。”
12月2日，知名律师彭艳军对记者表示，“我国司法实践中，法官对于合同无效的审查极为严格，符合以下情况才会被认定合同无效：如一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定等情形。”
彭艳军律师另外表示，“民事主体从事民事活动，各方都应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，避免不必要的纠纷。”
遭9家公司实名举报加收电费
房天下对金隅大成物业的不满，还包括电费问题。据陈爽介绍，目前房天下就此事已将金隅大成物业起诉。
记者获悉，关于电费问题，金隅大成物业不仅被房天下起诉，还被多家业主和租户实名举报了。12月20日，举报金隅大成物业的一家企业负责人对记者表示，“金隅大成物业曾按1.245元/度收费，我们了解到这比国家电网收费高。今年6月，我们和其他几家公司一起举报了他们。举报两个月后，他们开始按1.0476元/度收取电费，后来还给我们退还了部分电费，但我们预估对方退还的电费只有应退金额的1/10。”
今年6月，新方向中心（北京市丰台区郭公庄中街20号院）1号楼、2号楼业主和租户代表，曾向北京市丰台区市场监督管理局实名举报其“涉嫌严重违法违规、超额加收业主和租户电费，涉及金额巨大。”
实名举报信说明，2017年2月至2018年12月，金隅大成物业按1.3元/千瓦小时向业主和租户超额收取电费，2019年至今（被举报时），按照1.245元/千瓦小时收取电费，这均远高于北京市相关电价标准。
举报信举例表示，北京市新方向中心业主和租户超100家，以其中的8家业主和租户为例，2017年2月至2022年4月期间，共计用电994万度，被收取电费1259万元，平均每度电收费达1.266元，这超过北京商业市场平均电费标准约30%。据此测算，金隅大成物业仅向8家业主和租户加收电费就达400万元。
金隅大成物业的电费究竟是怎么收取的？
12月2日，记者采访了房天下的代理律师陈宇（化名）。陈宇表示，金隅大成物业有一块总电表，所有业主和租户用电均合计在该总电表上，金隅大成物业照此统一和国家电网结算。据此逻辑，金隅大成物业收取终端客户的电费，应等同于支付给国家电网的电费，但事实却非如此。
陈宇称，“我们了解到，平均电价是（一度）9毛几分钱，但金隅大成物业从2016年至今的收取标准是1.3元/度和1.245元/度，超出大约30%。”
陈宇介绍，目前无论是居民用电还是商业用电，均采用阶段收费。如上午6点至11点属于波峰，即用电高峰期，此时电费略高，属于收费波峰。而夜间9点至凌晨5点前后，就属于波谷，电费相对便宜。
“国家电网会每月公布波峰和波谷的单价，物业公司负责代收代缴工作，因此应在物业显著区域同步公布电费，但金隅大成物业并没有这么做。”陈宇表示，“不仅没公布，还按照1.3元/度和1.245元/度标准收费。简单来说，就是无论国家电网怎么收费，金隅大成物业只按照自己的标准收费。”
那么，按照1.3元/度收费合理吗？陈宇认为这不符合现实，“结合波峰和波谷的收费标准，假设24小时均在用电，平均计算也不到1元/度。如果按照波峰收费1.3元/度，就意味着业主们24小时都在按照波峰交费，这明显不现实。”
终端客户交电费必须要经过金隅大成物业吗？终端客户能否通过自己的电表，直接链接到国家电网，按照个体的用电详情交费，甩掉物业公司这个“中间商”呢？
陈宇律师告诉记者，其实2018年相关政府部门已经提倡使用智能电表，如果装配智能电表，可以直接链接国家电网，按照事实发生的用电交费，这样也更公平。“但金隅大成物业并不去做（装配智能电表）相应的调整工作。”
为何比国家电网收取的电费要高？
陈宇表示，金隅大成物业曾表示电费中包含了“服务费”，但按照相关法律，电力属于能源价格，制定能源价格不能是“物业公司”，而应该遵守政府的指导价。
此外，陈宇还表示，所谓的“服务费”是违反价格法的，无论是电力法还是价格法，都提到物业公司不能对电力收取任何费用。陈宇进一步分析，即使有服务费，也应该包含在物业费中，而不是被作为收取电费的借口。
房天下出示的资料显示，金隅大成物业按照大约1.3元/度收取电费，那么国家电网究竟是按照什么标准对金隅大成物业收取的呢？陈宇表示，目前详细的数字不得而知，这个资料只有金隅大成物业才有。
12月10日，国家电网客服人员对记者表示，非直供用户（业主）想要转成直供用户（直接给国家电网缴纳电费），可能牵扯到诸多历史遗留问题，因此建议业主直接找物业公司协商解决，因为国家电网一般不接受单户申请。
国家电网客服还表示，用电情况除夏季七八月有“尖峰”时段外，其他月份一般分为三个时段，高峰、平、谷。普通常用380伏或220伏的低压，高峰时间单价约1.15元/度，平的时间段约0.86元/度，谷的时间段约0.59元/度。
如果物业公司曾按照1.3元/度收取电费，业主无法接受，国家电网可以干预吗？国家电网客服表示，“电价不是供电公司直接指定的，供电公司无权利直接干预，为了更好地解决这个问题，建议直接拨打12345。”
天眼查显示，今年3月，北京搜厚物业管理有限公司（以下简称“搜厚物业”）丽泽分公司、大北窑分公司等15家公司被北京市多区市场监督管理局处罚警告并罚款，原因正是基于向终端用户加价收取电费、以电力改造服务费的名义向终端用户收取增容费用等行为。
根据此前报道，搜厚物业旗下的15家分公司被罚款约1.15亿元。2021年12月，搜厚物业多家上海分公司连续收到7份行政处罚，原因也是向商户加价电费。
