2015年,知名房地产互联网门户网站“房天下”花15.6亿元,在北京市丰台区买下3栋楼中的部分楼层用来办公,但目前,房天下强烈希望换掉其物业公司——金隅大成物业。

12月7日,房天下相关负责人陈爽(化名)对记者表示,“当初我们之所以愿意重金购买金隅开发的房产,就是因为曾约定两年后,能换成自己的物业公司。但后来金隅大成物业失信,不遵守签署的三方协议,现在5年已过,仍不肯撤离。我们有种被骗的感觉。”


(资料图)

金隅大成物业相关负责人对记者解释,“三方协议中有一个(约定合作期限)两年的问题,但是两年是实现不了的。签订的协议在当时的法律法规下行得通吗?”对此,陈爽则认为,这压根就是一个“圈套”。

记者获悉,金隅大成物业目前官司缠身,今年6月,其被9家公司实名举报“涉嫌严重违法违规、超额加收业主和租户电费,涉及金额巨大”。同时,房天下还就“加收电费”事宜,将其起诉。

被三方协议诓骗?

房天下和北京金隅大成物业管理有限公司(下称“金隅大成物业”)之间风波不断。目前,房天下强烈希望尽快更换新的物业服务公司。

12月2日,陈爽对记者表示,房天下想要更换物业公司的原因至少包括两方面:一是原本就有协议明确约定对方只服务到2017年底;二是认为对方在过去两年“多收电费大约400多万元”。

据陈爽详述, 2015年11月,北京搜房房天下网络技术有限公司(下称“房天下”)和北京金隅大成开发有限公司(下称“金隅开发”)签署买卖合同,房天下花15.6亿元购买了北京市丰台区新方向中心A座写字楼部分和ABC座的商业部分。

2016年1月,房天下又和金隅开发及金隅大成物业签订了一份三方协议,即《新方向中心物业服务合同补充协议》(下称“物业补充协议”),该补充协议约定有效期2年,2017年底终止。

陈爽告诉记者,金隅大成物业是金隅开发指定的物业公司。天眼查显示,两家公司同属于北京金隅集团股份有限公司全资持股,也就是说两者是“一奶同胞”。

记者注意到,前述物业补充协议中提到,协议终止前3个月,如房天下不再聘用金隅大成物业,后者则不再提供服务,应妥善移交并按时撤出物业区域。

截图自三方物业协议中,协议约定房天下和金隅大城物业终止合作后,金隅大成物业需退出并交接。

2017年9月,离协议终止还有3个月时,双方“战火”爆发。

陈爽表示,“按照协议,房天下提前3个月正式发函通知金隅大成物业终止合作,但金隅大成物业置之不理。时至今日,5年已过,对方仍然坚决不撤出。”此外,陈爽告诉记者,双方面交涉的拉锯战中,房天下感觉这是个“圈套”。

陈爽称,“我们后来才了解到,要更换物业公司需要征得其他大部分业主同意,但我们房天下花15.6亿购买的只是新方向中心A座及ABC相关的商业部分,其余楼栋还涉及到几十个散户业主。金隅开发并没有将和房天下签订更换物业协议的事情告知其他业主,造成其他业主不知情,这导致更换物业更加困难。”

陈爽提出质疑,“作为专业的物业公司,金隅大成物业必然事先知道更换物业需要征得其他业主同意,在此背景下,他们不仅没和房天下如实说明情况,也没有征得其他业主同意,而是直接和房天下签署物业补充协议,我们认为这是欺诈。”

12月2日,金隅大成物业相关负责人对记者表示,“三方协议中有一个(约定服务期限)两年的问题,但是两年是实现不了的。签订的协议在当时的法律法规下行得通吗?”

12月7日,陈爽对记者表示,“我们房天下之所以愿意花15.6亿购买金隅开发的房子,就是考虑到两年后可以换成房天下自己的物业公司服务。金隅方面为了卖房签下三方物业协议,收完我们15.6亿以后,金隅大成物业又不认账。”

12月2日,北京市京师律师事务所许浩律师对记者分析道:“选聘和解聘物业服务企业,由业主共同决定。小区更换物业公司,应该首先召开业主大会,由全体业主决定,可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,达到法律规定人数的业主同意就可以更换物业公司。”

此外,许浩律师指出,“如果未经法定程序,达到法定标准,由开发商或部分业主擅自决定物业公司,几方签订的协议由于违反法律规定,不具有法律效力。”

12月2日,知名律师彭艳军对记者表示,“我国司法实践中,法官对于合同无效的审查极为严格,符合以下情况才会被认定合同无效:如一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定等情形。”

彭艳军律师另外表示,“民事主体从事民事活动,各方都应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺,避免不必要的纠纷。”

遭9家公司实名举报加收电费

房天下对金隅大成物业的不满,还包括电费问题。据陈爽介绍,目前房天下就此事已将金隅大成物业起诉。

记者获悉,关于电费问题,金隅大成物业不仅被房天下起诉,还被多家业主和租户实名举报了。12月20日,举报金隅大成物业的一家企业负责人对记者表示,“金隅大成物业曾按1.245元/度收费,我们了解到这比国家电网收费高。今年6月,我们和其他几家公司一起举报了他们。举报两个月后,他们开始按1.0476元/度收取电费,后来还给我们退还了部分电费,但我们预估对方退还的电费只有应退金额的1/10。”

今年6月,新方向中心(北京市丰台区郭公庄中街20号院)1号楼、2号楼业主和租户代表,曾向北京市丰台区市场监督管理局实名举报其“涉嫌严重违法违规、超额加收业主和租户电费,涉及金额巨大。”

实名举报信说明,2017年2月至2018年12月,金隅大成物业按1.3元/千瓦小时向业主和租户超额收取电费,2019年至今(被举报时),按照1.245元/千瓦小时收取电费,这均远高于北京市相关电价标准。

举报信举例表示,北京市新方向中心业主和租户超100家,以其中的8家业主和租户为例,2017年2月至2022年4月期间,共计用电994万度,被收取电费1259万元,平均每度电收费达1.266元,这超过北京商业市场平均电费标准约30%。据此测算,金隅大成物业仅向8家业主和租户加收电费就达400万元。

金隅大成物业的电费究竟是怎么收取的?

12月2日,记者采访了房天下的代理律师陈宇(化名)。陈宇表示,金隅大成物业有一块总电表,所有业主和租户用电均合计在该总电表上,金隅大成物业照此统一和国家电网结算。据此逻辑,金隅大成物业收取终端客户的电费,应等同于支付给国家电网的电费,但事实却非如此。

陈宇称,“我们了解到,平均电价是(一度)9毛几分钱,但金隅大成物业从2016年至今的收取标准是1.3元/度和1.245元/度,超出大约30%。”

陈宇介绍,目前无论是居民用电还是商业用电,均采用阶段收费。如上午6点至11点属于波峰,即用电高峰期,此时电费略高,属于收费波峰。而夜间9点至凌晨5点前后,就属于波谷,电费相对便宜。

“国家电网会每月公布波峰和波谷的单价,物业公司负责代收代缴工作,因此应在物业显著区域同步公布电费,但金隅大成物业并没有这么做。”陈宇表示,“不仅没公布,还按照1.3元/度和1.245元/度标准收费。简单来说,就是无论国家电网怎么收费,金隅大成物业只按照自己的标准收费。”

那么,按照1.3元/度收费合理吗?陈宇认为这不符合现实,“结合波峰和波谷的收费标准,假设24小时均在用电,平均计算也不到1元/度。如果按照波峰收费1.3元/度,就意味着业主们24小时都在按照波峰交费,这明显不现实。”

终端客户交电费必须要经过金隅大成物业吗?终端客户能否通过自己的电表,直接链接到国家电网,按照个体的用电详情交费,甩掉物业公司这个“中间商”呢?

陈宇律师告诉记者,其实2018年相关政府部门已经提倡使用智能电表,如果装配智能电表,可以直接链接国家电网,按照事实发生的用电交费,这样也更公平。“但金隅大成物业并不去做(装配智能电表)相应的调整工作。”

为何比国家电网收取的电费要高?

陈宇表示,金隅大成物业曾表示电费中包含了“服务费”,但按照相关法律,电力属于能源价格,制定能源价格不能是“物业公司”,而应该遵守政府的指导价。

此外,陈宇还表示,所谓的“服务费”是违反价格法的,无论是电力法还是价格法,都提到物业公司不能对电力收取任何费用。陈宇进一步分析,即使有服务费,也应该包含在物业费中,而不是被作为收取电费的借口。

房天下出示的资料显示,金隅大成物业按照大约1.3元/度收取电费,那么国家电网究竟是按照什么标准对金隅大成物业收取的呢?陈宇表示,目前详细的数字不得而知,这个资料只有金隅大成物业才有。

12月10日,国家电网客服人员对记者表示,非直供用户(业主)想要转成直供用户(直接给国家电网缴纳电费),可能牵扯到诸多历史遗留问题,因此建议业主直接找物业公司协商解决,因为国家电网一般不接受单户申请。

国家电网客服还表示,用电情况除夏季七八月有“尖峰”时段外,其他月份一般分为三个时段,高峰、平、谷。普通常用380伏或220伏的低压,高峰时间单价约1.15元/度,平的时间段约0.86元/度,谷的时间段约0.59元/度。

如果物业公司曾按照1.3元/度收取电费,业主无法接受,国家电网可以干预吗?国家电网客服表示,“电价不是供电公司直接指定的,供电公司无权利直接干预,为了更好地解决这个问题,建议直接拨打12345。”

天眼查显示,今年3月,北京搜厚物业管理有限公司(以下简称“搜厚物业”)丽泽分公司、大北窑分公司等15家公司被北京市多区市场监督管理局处罚警告并罚款,原因正是基于向终端用户加价收取电费、以电力改造服务费的名义向终端用户收取增容费用等行为。

根据此前报道,搜厚物业旗下的15家分公司被罚款约1.15亿元。2021年12月,搜厚物业多家上海分公司连续收到7份行政处罚,原因也是向商户加价电费。

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