企业生产的基本要素主要包括“土地，劳动，资本和企业家才能”，但是自二十一世纪初以来，产业空间正作为一种新的因素，迅速跻身于影响甚至决定企业发展前景的行列当中。
于是，在地方经济或区域发展的过程中，产业园区应时而生，并逐渐成为了产业空间的标志性表现形式。
不过，在过去的数十年时间里，产业园区发展也面临着诸多问题。其中“二房东”的字眼最惹人注目。
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存量资产运营的主力军
二房东，这个原来只存在于住宅中的词汇，现在在产业园区内，也越来越普遍起来。
放眼于经济最为发达的“环渤海”、“长三角”和“珠三角”等经济圈，伴随着经济的快速发展，“二房东们”更像是一种经济发展的产物伴随左右。许多产业园区的“所有者”（大部分是国有企业甚至是政府本身）将原有厂房以较低价格长期租赁给专业的运营方，由运营方负责翻新、改造、定位、招商、租赁以及后续服务。
所以，产业园区内所谓的“二房东”，本意上原本应该是以“承租运营”为主要业务内容，以专业的运营服务来对园区的招商、推广、维护等内容进行整体服务的被园区委托的第三方。
“二房东”的出现，原本是正常市场需求下出现的合理业态，甚至会逐渐成为产业园区存量资产运营的主要力量之一。
但在实际操作过程中，许多“二房东”不仅没有显示其专业性，反而以简单粗暴的运营方式，没有发挥产业园区应有的产业聚集和经济拉动等作用，而是直接造成了企业的经营压力，影响甚至压缩了企业的发展空间。
企业用地成本暴涨的“推力”
深圳作为整个“珠三角经济圈”乃至国家经济发展行列中的佼佼者，其产业经济发展速度和水平一直保持着稳中有进的态势。
但现在这种态势，却面临着来自厂房租金高涨的严峻挑战。
深圳市政协委员叶丽亚曾在2019年通过调研发现，在过去十年间，深圳工业用地的土地出让宗数和面积都在呈现稳中有降的趋势，出租面积也在持续下降。与此同时，厂房租金却在快速上涨，部分地区年涨幅在25%-30%。
大数字的租金涨幅，最受考验的就是中小企业，面对着租金日益高涨的现实，只能会让他们愈加寸步难行。
而租金的快速上涨，和“二房东”有着密切的关系。
随着产业园区的增多，专业运营机构的需求量走高。在高利润的刺激之下，有一群人涌入市场，将一些产业园区整租下来，充当“二房东”从中获利。
当然，如果这些“二房东”对园区进行专业化运营，那本是正常的市场行为。但这些“二房东”有不少是纯粹为了多赚租金差价。他们携带大量资本介入工业园区租赁市场，控制房源，通过多种方式和名目变相增加了民营企业的产业用房成本，对营商环境造成不良影响。
面对着直接或者间接提高的租金，这些个中小企业家纷纷解开了这条“让人感到窒息的裤腰带”。在不盈利或盈利减少的情况下，结果只能是越来越多的企业不得不纷纷撤出产业园区，转移到租金相对较低的地区。
产业集群创新升级的“绊脚石”
走新型工业化道路最重要的就是提高企业的竞争力，促使中国企业向全球价值链进军，并向高增值的环节攀登，实现这一目标的关键一步，就是如何促进产业集群在产业园区内的升级革新。
但是一些“二房东”只着眼于眼前的利益，运营经验缺乏，在进行产业园尤其是在一些特色产业园的运营中，将“特色”涂鸦成“五颜六色”。
比如深圳龙华区“VR产业区”更是被国家赋予了“中国首个虚拟现实产业”的定位。可根据南都周刊的报道，就是这样一个有着明确定位的特色产业园区，其内部却充斥着“牛鬼蛇神”。比如酒店等休息娱乐场所、快递物流和五金材料等业态比比皆是，但是关于高新VR技术的产业却是少之又少。
再比如根据中房报报道，陕西省宝鸡市眉县的霸王河工业园和常兴纺织工业园里的部分企业，却借着产业园为名、在其圈定的园区内大搞采砂活动。
产业园区的作用，原本是要通过园区的聚集能力，将优势产业进行整合，形成品牌效应，并不断引领产业的扩张和升级。
但是如果“二房东”敷衍不给力，极容易造成产业园区方向的跑偏。所以一时间可能有眼下的“蝇头小利”，但是对于区域产业经济的健康发展却是航向上的误导，南辕北辙，事倍功半。
晒晒这些“良心二房东”
当然，“二房东”并不是“万恶之源”，我们也应当理性客观地看到，有许多优秀的“二房东”的存在。其以专业的运营能力，实实在在帮助产业园区实现了产业上的变革。
中城新产业成立于2015年，专注于产业生态服务、产业园区经营和产业地产开发等业务。
中城新产业在对产业园区的运营中，就非常注重建设前瞻性的服务体系。
比如中城新产业在服务生物医学工程产业园区时看到，在该行业的产业链中，生产母机、上游原材料，以及核心元器件等主要环节的核心技术集中在欧美日等国家，大力推动国产替代的过程中，国际交流与合作显得越发重要。
所以，中城新产业积极将一些国际大型会议引入国内，吸引卫政府机构、医院的科室骨干、国内外一流科研机构等权威专家参会，为大会从政策导向、科技前沿、市场拓展等多个行业痛点都提供了最关键的资源与分享。
除了举办国际交流活动和服务，中城新产业还为行业人才的培养和知识更新提供线上线下常态化服务，与四个国内国际机构合作为医护一线工作者、企业事业单位医械从业人员提供培训。
目前中城的生命科学园系列主题园区全国在运营面积达65万平方米，布局在深圳、成都及启东等地，形成了区域性的产业生态集聚。
已经在A股上市的德必集团，在做“二房东”这件事情上，也做到了无微不至。
作为专业致力于文创、科创企业发展的服务商，德必不仅为企业提供舒适、生态、个性化的高品质办公环境，也为入驻企业提供创业服务、品牌推广、财务顾问、工商注册、wehome线上服务等“十大会员服务”，为企业提供系统优质的微生态创业环境，助力文创、科创企业的持续发展。
写在最后
二房东模式实际上是顺应了城镇化发展趋势的需要。这是不容置疑的！
毕竟当产业园区发展到一定程度的时候，粗放的管理方式会迎来挑战，如何进行有效的资源配置而提高产业园区的使用效率，降低入驻企业的生产运营成本，提升被服务企业的体验满意度，是当下产业园区运营的最主要问题。
而二房东模式正是解决这种现状的主要途径之一。
不过，正是由于“二房东”的重要性所在，所以整治和遏制“二房东乱象”似乎更值得讨论。
其中，政府仍要发挥起监督者的角色定位，要做好对工业用地和产业用房在入市流通后的监督工作，要帮助产业园区进行业务辅导，要对产业园区运营中的各种乱象进行及时地发现，甚至利用行政手段进行强行纠偏，不能让产业发展偏离了应有的方向。
要真正做到规避二房东给产业园及企业带来的巨大风险，其重心还是应该放到业主单位身上，这就要求他们在选择“二房东”的过程中，要综合考量并审核“二房东”的资质实力，不要一味短视地立足于所谓当下“利益最大化”，要注重产业的延续性和健康发展。
此外，承担运营重任的“二房东”也要清晰明了自身“服务商”的定位。这样，在所有对园区的设计、改造、招商等等工作的开展时，牢牢把握住“服务入驻企业”的发展，才会成为一个出色的“二房东”。
整治“二房东”乱象可能还需要一定的时间，已经有政府和组织走在了路上，希望这个路不会太远。
