当前,工业上楼的热度很高。珠三角一些标杆项目每天要接待络绎不绝的学习考察团,还不时受外地邀请前去「传经送宝」。


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但在商业世界,我们不光要看到增长,还要分析背后的风险与隐患。

在重提「制造强市」的大背景下,今年,多地加强了工业用地的市场供应,工业上楼的出现,更是让大城市的工业空间以几何级数增长。在这个过程中,如果按既定目标供应,必将导致工业空间供过于求或超前供应,届时是否有足够的企业来「填满」这些多出来的空间,确实要打上一个大大的问号。

另外,高层厂房建起来容易,去化却非常难。一方面,不是所有企业都适合上楼,准确的说,只有一部分轻设备、轻污染、轻振动的特定企业可以满足上楼的条件,这样招商的范围就很有限;第二,即便具备上楼条件的企业,其上楼的意愿也不会很强,毕竟,相比于逼仄的高楼大厦,绝大多数企业更喜欢独门独户的标准厂房;第三,2023年,这么多工业上楼项目同时上马,到时一起交付,产业招商竞争将异常激烈。

所以,我们在做工业上楼之前,除了要了解上楼的的可能性、制定技术指标、测算计算收益率(IRR)外,更要把载体建成后的去化问题想清楚。如果只是闷头跟风,到时候招商不利,工业上楼成了「工业上不去楼」,损失可不是一丁半点。

在笔者看来,产业招商的本质是匹配企业的需求,从这个角度来说,要想知道怎么招企业上楼,就要搞懂企业「凭什么」愿意上楼。

在笔者看来,在不影响企业正常生产运行的前提下,企业愿意上楼,主要是出于以下几个方面的考虑。

1、省租金;

2、拿政策;

3、不具备独立拿单层厂房的条件;

4、离自己的上/下游企业更近;

5、行政命令驱使。

以上,除开第五点是政府强制要求,其他几个因素都是围绕「成本」展开。换言之,只要保证企业上楼有利可图,招商就成为了可能。

以下几种模式可以尝试。

预招商+厂房定制

工业有千行千面的特点,不同企业对厂房有不同需求。

相比于单层厂房,工业上楼项目在楼板承重、环保安全、工艺需求、减振隔振、垂直交通等方面有诸多限制,如果做成标准厂房一样的流水线产品,则很难匹配企业的实际需求。因此,工业上楼项目在开发建设时,很有必要采取「预招商+厂房定制」的模式,即最大限度根据企业需求量身定制空间,并给予一定配套功能。

具体实施上:在厂房建设之前,发布预招商公告,对有意向上楼的企业组织专家评审,确定引进的,为其定制化开发厂房。

这种模式一方面解决了生产需求与工业上楼产业空间不匹配的难题;而企业仅需缴纳厂房租金便可租赁到自己设计的厂房,一次性投资大大减少。

政策补贴招商

引导企业上楼,给钱是最直接的办法。只要政策足够有吸引力,一定能调动企业上楼的积极性。当阶段性目标完成之后,再调整支持政策由前期开发向后期的税收和产出环节转移。

目前,主流的补贴政策包括落户奖励、租金补贴和装修补贴。

1、落户补贴,给予企业落户一次性补贴;

2、租金补贴,如深圳提出工业上楼自持厂房建成后平均租赁价格≤35 元/平方米·月,租赁价格年涨幅≤5%;而同区域单层厂房的成本普遍超过80元/平方米·月,这样减半的租金,无疑对企业有极强的吸引力;

3、装修补贴,比如深圳市光明区提出,企业装修按实际装修费用的50%,一次性给予其最高500万元装修补贴。

有政策的加持,园区就完全掌握了招商主动权,租金可以做到很低,完全「碾压」同地段厂房。

当然,也有直接把补贴给到开发主体的。

按照实际经验,在净地上,工业上楼的建安成本要比单层厂房高出20%左右。而目前各地工业上楼项目基本以拆除重建为主,因此成本还要加上拆除、清运以及土地整理费用,加起来超出单层厂房不少。然而,成本更贵的楼上租金却比楼下更低,租起来难度也更大,这样算下来,如果没有强有力的政策扶持,普通企业很难参与(目前工业上楼项目基本也以国资为主)。

而根据政府提出的工业上楼「保本微利」的原则,政府也应给予建设主体一定补贴,比如佛山市三水区的乐平镇,就会按照建筑物总体工程造价的2%,给予建设主体一次性的补贴。深圳则是对获得工业上楼园区认定的开发单位,给予一次性500万元的建设补贴。

产业链招商

从工业上楼特点的不难看出,工业上楼供给的产业空间,是要优先保障制造业核心研发环节,而非普通生产加工企业,这也与政府工作报告提出的「围绕制造业产业链,推进关键核心技术攻关」一致。

因此,从产业链的角度看,工业上楼招商的目标包括 :

1、新兴技术企业,如人工智能、智能制造及工业互联网、生物医药健康等;

2、各类补短板的“链条型”企业,独角兽企业、专精特新“小巨人”、瞪羚企业等;

3、工业生产配套企业,如软件信息、科技服务等生产性服务业企业;

4、链主企业的研发总部,区域创新中心等。

从产业链角度看,这些对象有一个共性,即对上下游的协同能力依赖较强。因此,园区可围绕某一产业链条针对性引进链上企业、延伸产业链条。在降低企业经营成本的同时,提升生产和流转效率,打造产业生态,再以产业链优势吸引更多企业。

项目入股招商

如果政策补贴不足以吸引企业入驻,对一些质地优良、发展前景广阔的项目,也可以采用项目入股的方式进行合作招商。

具体包括:

1、基金招商,由国有平台公司组建母基金,交给主流资本管理,这些母基金再与全国优秀的资本组建子基金,投资当地优秀企业,并把企业拉到特定项目里。

2、土地入股,地方政府可以以国有土地使用权作价出资(入股)的模式与中小企业共同建园,以土地撬动投资,推动优势高成长中小企业上楼。当然,这里需要政府层面从政策上给予支持(如允许分割销售、独立产权等)。

3、租金入股,用租金置换企业股权投资,在为企业节约运营成本的同时,园区也可以探索「孵化+投资」的新模式,毕竟,厂房空着也是空着,不如拿出来做一些有更意义的事情。

多业态联合招商

不同企业对园区产品有不同的需求,其中,生产加工、物流仓储仍需要布置在首层或者低层;组装、研发等环节可以放在二到三层;办公、展示、会议、检测等功能放在更高楼层。园区可以设计独栋工业上楼产品,专门为某一家企业服务,在一栋楼里形成「下生产、中研发、上配套」的产业布局。

当然,这里可能涉及到工业用地的法律规定,严格意义上来讲,工业项目有总用地面积不高于7%、总建筑面积不高于15%的红线,但实际中往往要突破这一限制,需要一些政策上的突破。

产业配套招商

园区可根据实际,统筹建设可供入驻企业共享使用的实验室、检测室等公共设施用房,满足企业发展需求。因为以研发为导向的工业企业,其对研发、创意、中试、检验检测、技术推广、环境评估与检测、科技企业孵化等新型产业功能需求更加旺盛,设施由园区统一建设,能够降低企业研发成本。

规划前置招商

除了要结合企业当前的需求,工业上楼项目也要着眼未来,在设计之初保持适度前瞻,同时预留一定拓展可能。

第一,传统厂房位于工业区,外部环境较差,高层厂房的环境应以写字楼为标准打造,创建高端办公、花园办公的氛围,以适应企业研发、办公、生产一体化的需求;第二,传统厂房环境脏乱、夏天闷热、冬天阴冷,为打造差异化优势,高层厂房应配置中央空调系统、新风系统、智慧化管理系统,在硬件上对标准厂房以「降维打击」;第三,园区建设应考虑企业降碳节能的潜在诉求,搭建园区碳运行监测和调控体系,提前布局双碳战略。

行政命令引导

城市用于工业建设的土地稀缺,主要供给大企业,而中小企业由于资金和规模限制,一般用地面积较少,难以达到政府出让工业用地的门槛。在这样的背景下,政府层面可出台标准化厂房入驻管理办法,引导中小企业向工业上楼项目集中。如,对投资额低于XX的企业,不再单独提供单层厂房,一律进入工业上楼项目。

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