在制造业复兴、房地产下行、存量资产盘活等大环境影响下，有市场、有政策、又能满足园区玩家高周转模式的工业厂房大热成为必然。不仅仅是原本的重资产企业大局进入工业厂房领域，新兴园区运营商到各地实体企业也在布局工业厂房领域，再一次掀起了工业厂房热潮。

Part.01

从混乱无序走向专业规范

(相关资料图)

工业厂房上一波的热潮是在2000年以前，当时各类开发商争先恐后金融工业厂房市场，市场混乱无序，缺乏成熟的管理与服务，也没有系统化的物业管理规范。对于产业企业来说，选择面较少，无法完全契合企业生产相关诉求，土地利用率较低。

在进入2000年以后，整个工业厂房市场在园区规划、配套设施以及服务质量上都有着显著提升，政府也在这一阶段开始介入，推动工业厂房规范化建设运营，逐步开始满足实体企业的生产诉求。相关载体也是以标准厂房、6层内厂房为主，但是从柱距、载重、层高等方面都无法充分满足制造型企业的生产、运输等诉求。

在进入2018年之后，时至今日，工业上楼逐渐成为了工业厂房的热门产品。随着产业转型升级，生产型企业也逐渐从设备笨重、劳动力密集发展到小而精，非常适合工业上楼载体，这对于部分工业用地紧缺的地区而言，工业上楼势在必行。

除了工业上楼产品之外，随着科技创新型产业的发展，企业对于工业厂房产品的诉求也发生了变化，从建筑参数、货梯配置、配套设施等都出现了个性化需求，各大运营商也在推出微定制厂房外，着重打造定制化厂房产品。

Part.02

从交易逻辑走向运营逻辑

随着工业厂房市场的转变以及各地政府对于工业厂房相关政策的收紧，对于过去和房地产模式高度相似的工业厂房高周转模式也产生了巨大影响。

随着一线、强二线城市产业逐渐成熟，工业用地也趋于饱和，随之而来的就是各地政府对于工业用地的出让、分割销售等方面进行了严格管控，高比例持有政策成为主流。即使是5：5的项目，也因为这些城市高昂地价，导致无法通过5成销售完成盈利，但为何工业厂房运营仍然为了进入这些城市而挤破脑袋？

为的是标杆案例，本质还是为了在二三线城市拿到更多工业厂房项目。

1、销售为主

虽然一线、强二线关上了工业厂房运营商高周转之路，但弱二线、三线城市工业用地充足、产业发展情况并不理想、当地城投也缺乏工业厂房开发运营的经验与资金，这就给了工业厂房运营商获取全销售工业厂房项目的机会。在这些城市高周转模式仍有市场，但这些城市各区域间的产业资源及相关配套情况差别较大，投拓仍然是决定这一模式发展的核心。

2、租赁+REITs退出

针对持有型工业厂房项目，存在大宗交易以及资本化运作两类退出方式，其中大宗交易可分为资产转让和股权转让，资本化运作主要是公募REITs或是不动产私募退出。

从资本化运作角度来看，之前公募REITs市场上，临港、东久已经为工业厂房趟出了一条路。工业厂房属于地产，最本源的逻辑是摆脱不掉的，但它的符合模式更丰富，会让其回报的逻辑和回报的模式更加丰富，降低风险、增加回报渠道和稳定性。但如今公募REITs市场虽然逐渐火热，但真正可以获得公募REITs退出机会的项目仍然是少数。

今日随着不动产私募基金指引的试行，掀起了行业讨论的浪潮，简单来看，这对于工业厂房而言，不仅比走公募REITs的机会更大，后期也能直接链接公募REITs，为工业厂房资本化运营提供了更多可能。

3、政府补贴

除了上述常规的盈利方式外，工业厂房因为通常要建设若干公共服务平台及配套服务设施，以及营造良好的园区环境和产业氛围，一些园区在建设专业化公共服务平台时还投资购置了不少专业设备、仪器。为了鼓励园区改善创业环境和提高产业运营服务能力，各地区域政府都会适当当初一些财政资金作为项目补贴、贷款利息等形式给予园区资金扶持。政府补贴经费基本上按照“专项资金、专款专用”的原则划拨给相关厂房项目。

4、公共服务费

工业厂房涉及整合产业资源，引进各类中介服务机构，向入园企业提供包括工商注册、融资信贷、法律咨询、人才外包、知识产权服务等各类产业运营服务内容，并通过产业服务费或是向服务提供方收取佣金的收益模式。

引进第三方服务机构，收取佣金的形式获取的收益较少，大部分是为了补全自身产业运营服务板块中的缺失项。大部分有实力的园区都是组建专业咨询部门或是专业化公司，自主建立公共服务平台，如同中介机构一样，为入园企业提供针对性的服务，从而获取相应的服务费。平台服务还可以通过BPO（商务流程外包）等形式获取长期、稳定的收益。

随着产业服务内容、质量的提升，不仅仅可以为运营商提供长期稳定的公共服务费收入，也能进一步提升园区价值，赋能园区售价与租金。

5、项目所得税

项目所得税指的是入园企业上缴的税收一部分归国税，一部分归省、市财政收入，一部分由区县支配，这部分税收中的一部分会采取返还园区的方式，支持工业厂房的建设或是扩展招商，堪称区域政府对工业厂房招商成果的“绩效奖金”。