2023年2月20日，基金业协会政府发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。

刚发布，我就看过，但可能跟现在绝大部分公众号分析的一样，也是认为他更偏向于房地产领域。直到昨天，在与基金和产业园区领域朋友闲聊的时候，听到他们对于不动产私募基金的讨论之后，才感觉到我差点漏了一条“关键信息”。

【资料图】

我重新仔细看了一下不动产私募基金的试行指引，结合了昨天交流的情况，分享一下目前个人比较粗浅的一些看法，也非常欢迎大家指正交流。

Part.01

产业园区公募REITs大利好

产业园区作为基础设施项目一类，几乎所有项目都可以纳入，本质上也是一种变相的Pre-REITs基金，可以直接衔接公募REITs。

随着私募和公募的打通，未来可能会有越来越的资本方介入产业园区领域，投资收购产业园区项目，形成一个投资-私募-公募退出的闭环模式。就像随着深圳创业板退出之后，打通企业投资退出通道后，涌现出了一大批GP一样。

对于产业园区方来说，优质项目可以直接形成拿地-开发-运营-私募-公募退出的商业闭环。差强人意的项目或是刚刚建设完的项目也可以直接通过投资方收购，完成项目退出。

私募相比与公募，他对于回报率的要求更高，资产价值也会更高。过去，有很多产业园区运营商之前对于公募REITs持观望态度的原因，有很大一部分是因为估值没有达到预期。如今随着不动产私募基金的推出，有望提高公募REITs中园区项目的估值，拉平私募与公募的估值差距。

本身基础设施公募REITs在推出之后，在产业园区领域不温不火，本质上还是因为可以挤进公募REITs这一退出通道的项目少之又少，难以真正形成一个成熟的退出机制。但此次不动产私募基金的试点，等于进一步扩大了园区退出通道，也让越来越多的投资机构关注园区项目，盘活了产业园区项目交易的市场，对于行业的影响不可谓不大。

Part.02

产业园区正式步入运营时代

不动产私募基金必须持有项目大股并可实现资产控制，原则上持股75%，特殊情况可以持51%，但必须取得项目控制权，这意味着园区项目必须公开报表，不存在被动企业做小股东用以做大项目公司的少数股东权益实现美化报表的目的。产业园区的业绩，或者说是租金必须是实打实的，这也将直接体现出园区资产的价值。

未来无论是园区方希望走私募、公募退出；投资机构运营后退出还是直接由投资机构收购园区项目，左右园区项目价值的关键因素便是租金和产业，那么产业运营将起到决定性作用。

随着不动产私募基金的试行不仅催生原生的产业园区运营商打磨自身的产业运营能力，而且随着越来越多的投资机构涌入产业园区领域，产业园区资产运营的市场也会慢慢出现，对于产业园区专业产业运营团队的诉求将空前巨大。

产业运营时代或许真的来了。