这个九月，对于中国房地产界来说无疑是寒冷的。不仅房企们的中报季毫无生气，就连传奇大佬孙宏斌也难掩疲态，只能在中报中发出“争取在2023年回归良性发展”的微弱信号。

(相关资料图)

而就在不久前，融创集团总部也宣布了从北京迁回天津的消息。对于孙宏斌来说，北京是他奋力一搏的地方，而天津才是他的老家。这一迁回老家的举动，无疑让外界猜测，这是否意味着传奇硬汉就要认输了?

结束北漂对孙宏斌来说，无疑是舍不得的。正是在北京，这位传奇大佬上演了他商业生涯的第二春。进京后的头两年，他就成了地产圈里有名的“白衣骑士”，先是解救贾跃亭，后来又从王健林手中接过了文旅资产。

在2015年到2017年巅峰时期，孙宏斌更是凭借“壹号系”、“壹号院系”等产品，将融创的销售额提升到了3620亿，一度逼近万科，几乎要实现他的“超越万科”梦想。

为此，孙宏斌还特意将总部迁入了北京东直门的使馆壹号院。这座共13层的玻璃大楼，曾聚集了600多名融创员工。它是孙宏斌在北京的辉煌与骄傲。

但好景不长，在2020年债务危机降临后，融创不得不开始抵押产权、裁员甚至出售资产。如今，这里的员工已经从600多人降到了200人左右。大势已去，北漂梦也该落幕了。

天津，是孙宏斌的老家。在这里，他创立了自己的第一桶金顺驰实业，后又在顺驰倒闭后崛起了融创。可以说，天津见证了这位传奇大佬的两次成功翻盘。

如今，当孙宏斌带着旧部再次回到天津时，外界不禁要问：未来他还能在老家完成第三次翻盘么?

要说起孙宏斌的传奇命运，就不得不提他巨大的起起落落。在过去60年的人生里，他历经三大起落：

20世纪80年代，孙宏斌创立顺驰实业，成为天津首富；

21世纪初，顺驰倒闭，他在天津重新崛起，成立融创；

2015年进军北京后，融创一度逼近万科，后来在2020年再次倒下。

曾三次触达巅峰，也三次跌入谷底，这种命运跌宕如登山过山车，并不多见。但更让人佩服的是，这个男人从没放弃过对未来的憧憬和斗志。

在每一次的低谷里，他都能迅速振作，在天津这个老家再次崛起。上世纪90年代，他靠实业版图一步步推上了顺驰；而在21世纪初，他又凭借房地产急速崛起。

如今，当命运的车轮再次将他带回天津时，这位已过花甲之年的传奇大佬，是否还能完成最后一次翻盘?

上世纪90年代，孙宏斌就是通过陆续并购天津的国企，逐步积累了自己的第一桶金。等到21世纪初，顺驰倒闭后，他又选择在老家重新出发，重拾温暖。

可以说，天津才是孙宏斌真正的立业之本。这里没有北京那么多融资声势和与竞争者不断角力的压力，只要扎实做好自己，发展就能一步步稳扎稳打。

如今，当这位60多岁的传奇大佬选择回到老家时，他也许是想回归初心，通过稳扎稳打走出困境，而不是再通过冒进的资本运作盲目增长。

从最近发布的2023年中报来看，融创的确显示出了一些积极迹象，业绩略好于外界预期。

具体来看，上半年融创实现收入585亿元，同比增长25.48%；归属股东的净亏损约为153.7亿元，较去年同期减少33.9亿元，降幅达到18.1%。

此外，截至6月底，融创拥有约1.22亿平方米的权益土地储备，其中超七成分布在一、二线城市，这为未来提供了优质的现金流支持。

虽然业绩略好于外界预期，但真正让投资者担忧的是，融创90亿美元的境外债务重组至今仍未完成。而且上半年在手现金也大幅减少，只剩下72.91亿元，距离375亿元的去年底数据相去甚远。

资本市场自然也对融创的中报不感冒。8月中旬，在业绩预告发布后，其股价直接暴跌近13%，跌入“仙股”行列。如今，股价仍在1港元上下徘徊，距离巅峰时48港元的价格不啻天壤之别。

由此可见，尽管经营数据略有起色，但融创想要重拾市场信心，走出困局，还任重道远。

其实，不仅是融创，在2022年急转直下的房地产市场中，许多房企都面临经营困境，不得不以卖资产续命。

但问题是，这种卖资产续命的模式，终究不可持续。因为房企的生命线还是销售带来的现金流，靠切肉度日不可能长久。

以融创为例，为了筹措资金，它已经陆续卖掉了重庆文旅城酒店、望金沙酒店等资产。但这些项目的出售都存在较大亏损，比如合肥秀场酒店就将亏损高达8.67亿元。

这无疑雪上加霜，但面对高达3000多亿元的债务总额，融创也不得不持续卖资产了。根据统计，仅今年上半年，融创的合同销售额就同比暴跌了53.78%。

在行业内许多龙头企业都陷入困局的大背景下，光靠卖地、卖资产，终究治标不治本。只有恢复有序销售，才能真正解决危机。

房企过度依赖举债扩张，才是这轮危机的根源。以融创为例，在超越万科的路上，它也过于依赖规模和融资声势，而忽略了风险。

公开数据显示，从2015年到2020年，融创靠大手笔并购和拿地，总资产从2715亿暴涨到了1.08万亿，负债也从709亿飙升至1.14万亿，负债率一度超过100%。

可以说，过分依赖融资规模扩张，才导致了后来的债务风险爆发。同时，在管理上也出现了权力过分下放等问题。

这些问题在股神巴菲特的智慧中都有提及——要审慎规划，不能为扩张而扩张；不能给员工过大的权力，要适时系统地检查。

孙宏斌自己也反思到，有志成事不能心浮气躁，需谨慎求胜。这一点，巴菲特早在上世纪80、90年代的股市寒冬中就深刻领悟过了。

当年巴菲特也饱受亏损和质疑，但他没有盲目扩张，只专心经营自己的本业，终于在冬天等待来临的春天。

除了反思，孙宏斌也在行动。从最近的系列人事调整来看，他正悄然展开内部整顿。

公开资料显示，今年以来，融创已相继免去了多名高管职务，并将总部由北京搬回天津，大力裁员整合部门，还减半了管理层的薪资。公司还解散了北京的合规部，由财务部接手工作。融创的食堂和补贴也取消了，一系列降本增效的举措全面铺开。

在老将受牵连的背景下，基层员工也人心惶惶。据融创员工透露，虽然薪资仍在正常发放，但公司已取消了加班和大部分补贴，许多员工都选择准点下班。

“这些举措让人感觉老板这次是真的在认真整顿内部。”该员工表示。

这也从侧面证明，孙宏斌是在总结教训，希望通过调整内部体制和降低成本，使融创尽快回归正轨。

除了内部调整，债务重组同样关系到融创回归正轨的进程。

目前，融创的境内债务重组已取得进展，但境外债务重组仍有待落地。外界最担心的是，如果未来不能达成一致，还可能触发交叉违约，导致更严峻的债务危机。

但从最近的进展来看，这一重组计划已获得超过87%债权人支持，相关债权人会议也将在9月召开。只要各方能继续保持耐心，推进重组进程，无疑为融创赢得了更多喘息时间。

但更为关键的，还是要稳定经营。从中报数据来看，今年上半年融创的销售额同比下滑超过50%，这预示着现金流的断崖式下跌。

所幸的是，从权益土地储备来看，融创仍然拥有丰厚的一、二线房产库存。这也意味着，如果未来能够有序恢复销售，就可能迎来现金流的反弹。

因此，与其过度依赖资产处置来偿还债务，不如提高经营效率，通过销售现金流解困，这才是根本之道。