“上半年，北京很多意想不到的写字楼都在出售，但是由于市场低迷，买方寻求更低的价格，所以成交数量受到了影响。”一位北京商业地产业内人士表示。
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从事商业资产交易工作的盈睿咨询(天津)有限公司董事总经理王传宏也深有同感。他发现，从去年下半年开始，很多地产公司专门成立了处置大宗资产的部门。这种大量资产寻求上市交易的情况，在过往是他没有经历过的。
“这也是加速出清的一个开始吧。”王传宏说。
价格谈不拢，出售项目数量增多，是商业地产项目交易市场的一个缩影。
另一方面，商业地产服务投资机构报告显示，写字楼仍然是上半年大宗交易市场主力，同时大宗交易项目也呈现多元化发展的态势，以长租公寓为代表的新经济地产项目逐步受到欢迎。法拍与REITs的推进，也会在未来促进商业地产项目成交。
01
项目增多、价格分歧致成交压力增大
王传宏发现，有很多项目之前谈了很久，吸引过很多买家来看，但没有成交，到了今年反而更难达成交易。
王传宏举例道，他参与的一个上海的项目，从地段和政策方面看，是一个相当有优势的项目。在2018年和2019年，该项目吸引了很多公司前来问询寻求合作，但均由于价格问题没有谈拢。从2020年开始，该项目的推进工作中断了3年，如今由于市场上项目供给数量变多，所以该项目的优势不再明显。市场上的买家有了更多的选择，外加地产商资金出现问题，对该项目感兴趣的买家变得更少。目前，该项目正在进行规划和策略的调整。
此外，有些企业由于战略调整在坚决出售项目，也让市场上的项目数量变得更多。
王传宏表示，市场有些知名企业在城市外围或三四线城市持有项目。这些企业由于自身战略调整开始坚决出清位于这些位置的资产。由于能够接盘的企业数量不多，所以他们就会在价格上让步，会不停的降价，如果今年卖不掉，就再重新做一下估值，价格再往下调，为的就是加速出售这些资产。
“比如说原来的价格报的比较高，现在可能只是一半的价格。原来六个亿的项目，现在可能就三个亿。”王传宏说。
买卖双方对于价格的认知，也是影响成交达成的一个因素。
王传宏说：“我们上半年给很多公寓买家对接就遇到这个问题，不是不成交，卖家再难也不可能降价的，背后还有银行利息的要求。卖方如果是国企则会更难接受降价。”
02
外资买家偏低 自用型买家占比变高
更多的市场趋势也反映在机构研究报告中。
世邦魏理仕报告显示，北上广深四座一线城市商业地产项目交易呈现交易数量增长，交易金额下降的情况。上半年，四座城市发生了89笔交易，同比增长56.1%，而交易金额590.7亿元，同比下降12.8%。
其中，北京市场交易数量达14笔，同比上涨75%，交易金额为105.1亿元，同比上涨20.1%，上海市场交易数量上涨幅度更大，达到了49笔，上涨幅度达113%，但是交易金额出现下降，同比下降23.6%至327.2亿元。
世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示，上半年国内经济和市场租赁仍然面临诸多不确定性，进而影响了交易市场的活跃度。
据世邦魏理仕报告显示，上半年，北京市场写字楼空置率提升至19.6%，租金面价较去年末下降1%至301.8元/月/平方米；上海市场写字楼空置率相比去年年底增高1.2个百分点，达到18.7%，租金面价较去年末下降1.1%至236.7元/月/平方米。
仲量联行报告也指出2023年第二季度全国20个重点城市的写字楼租金环比降幅区间为0.3%-2.6%，较上季度0.1%-1.3%的环比降幅走阔，其中14个城市的环比降幅高于一季度，主要集中在头部城市。
第一太平戴维斯发布的2023年第二季度北京房地产市场回顾与展望显示，上半年北京大宗市场累计成交额为112亿元，同比下降18.6%。目前北京商办市场仍处于调整波动阶段，投资机构也愈发谨慎、投资情绪降温。
另一方面，一线城市商业地产交易市场的买家也发生了变化，据统计上半年近9成为内资买家。
“外资买家的比例相比往年要低。原因在于外资企业还受到欧美经济预期的影响。此外，美联储加息，导致的资金成本上升，也是一个因素。”谢晨说。
上半年，北京市场自用型买家按交易额数量达33%，而2022年上半年按交易额占比为19%。同样的自用型买家占比上升的情况也发生在上海和广州市场当中。
谢晨解释道，自用型买家往往更多地从自身经营和财力角度来看待交易，所以在投资需求相对不活跃的环境下，交易相对保持了稳定。
“投资型买家短期内仍将受到经济不确定性的影响，预计随着租赁市场的稳步复苏，以及买卖双方对资产定价一致预期的形成，下半年商业地产交易市场活跃度有望回升。”谢晨说。
03
项目变多元 法拍和REITs将利好市场
写字楼的买卖是商业地产交易中的主力。不过，上半年北京和上海市场上投资物业种类也呈现更加多元的态势。
世邦魏理仕报告显示，产业园区、工业物流、长租公寓等新经济地产类别，在北京和上海成交占比有所上升。
这种多元化发展的趋势在谢晨眼里代表着国内商业地产交易市场正在更加成熟。
近几年，随着新经济的发展，长租公寓、高标仓物流园、冷链物流园区、智能制造厂房等资产正在越来越受到投资者的欢迎。
谢晨预计到2030年全国租赁住宅市场需求将达到9700万套的规模，而目前由机构管理运营的长租公寓比例不到2%，所以具有非常大的发展空间。
“如今商业地产领域看好长租公寓的投资机会，尤其是一线城市的市场。目前，长租公寓交易主要集中于北京上海，深圳也开始出现了一批交易。据我们测算，全国月房租费用高于2000元的城镇家庭，74%位于广东、上海、北京、浙江和江苏这五个省市，而上述家庭也是长租公寓项目的主力目标客群。”谢晨说。
除了商业地产项目呈现多元化发展外，法拍与REITs的发展也对增加交易起促进作用。
近年来，商业地产法拍项目逐渐增多。谢晨认为，法拍项目增多是由于房地产公司在去杠杆过程中，一些不良资产通过法拍方式来化解。这些不良资产吸引了一些风险偏好比较高的机会型投资者参与。
同时，多家机构也认为REITs的发展也将会推动交易落地。
谢晨表示，国内公募REITs将为商业地产投资带来长期的积极作用。REITs将会为投资者提供最终的退出渠道。公募市场公布的数据有助于提高市场价格的透明度，对交易起到积极作用。此外，随着规则完善，REITs市场越发成熟，REITS产品本身也可以成为一个活跃的市场投资者。
“随着鼓励商业项目REITs发行的政策公布，目前也有数家投资者在做发行准备工作。”谢晨说。
