2023年7月27日,住建部在召开的座谈会上,强调要进一步落实好个人住房贷款“认房不用认贷”等政策,消息一出引发极大关注。加上本周,有关房地产市场利好消息不断,业内认为,新一轮楼市宽松政策即将铺展开来。

值得关注的是,这是继中央指出“要适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱”后,国家部委对相关政策的最新发声。那么,我们就来看看,什么是“认房不认贷”?这项政策会带来哪些利好?若能落地会助推房价上涨吗?


(资料图)

一、现象:政策利好接踵而至,那什么是“认房不认贷”呢?

其实,这两天住建部放了大招,主要提到3点:1,降低首付比例和贷款利率;2,改善性住房换购税费减免;3,认房不认贷。对于前2点很容易理解,我们就来普及一下“认房不认贷”概念。

所谓认房不认贷其实就是指在贷款买房时,只看购房者名下是否有房,但不会去查看购房者的历史贷款记录。无论之前是否有过贷款记录,只要购房者能够证明自己名下没有房产,那么就可以按照首套房来认定。

比如你之前买了房,贷了款,即便你卖了自己住的买新的,因为有贷款记录也是二套;而二套的首付比例基本是60%以上,所以认房认贷此前主要是针对炒房者专门制定的,但是认房不认贷就没事了,你只要卖了自己的,还清了贷款,就可以按第一套来搞。

尤其很多一线城市认房认贷卡的非常死,所以这一次完全认房不认贷,对于一线城市的改善和刚需投资者来说无疑是利好的。

毕竟很多就是想卖了自己目前的小房子,然后置换成大房子,认房不认贷,这样有置换需求的刚需购房者就有了置换的需求。

这样对于投资房地产的投资客或者有改善房需求的购房者来说,无疑传递了比较积极的信号。

说的再直白一点,就是全方位的给予有购房需求的消费者降低购房成本。而政策之所以近期持续的释放楼市利好,主要在于上半年楼市销量极其不景气,而为了稳经济增长,我们需要通过拉动楼市来带动经济增长,毕竟地产的产业链太庞大了,地产的激活对于很多行业来说都是好事。

二、分析:个人住房“认房不认贷”被认为是直击一线城市痛点

一直以来,“认房认贷”是一线热门城市调控楼市的重要手段,即居民在购买住房时能否享受首套房优惠,会综合考虑其房产和贷款记录。事实上,在这一政策下,一部分改善性、刚性住房需求也受到限制。

当然,如果能落实“认房不认贷”的政策,对于希望改善住房的家庭来说,卖掉名下房产就可以按照首套房的标准购房。另外,方便其他的城市的民众到一线城市购房。所以说,“认房不认贷”政策在一线城市落地的可能性很大,将会助推市场的回暖。

同时,当前“房住不炒”仍是主基调,特别对于一线热门城市,当前的住房政策是‘一城一策’。“认房不认贷”在一线热门城市或许就能精准实施了。如果能针对一部分外来人群精准实施“认房不认贷”,对他们的利好是最大的,也能释放一部分需求。

也就是说,如果这项政策能够直接改变贷款比例,那么对于一线城市来说,无异于重磅炸弹。原来买1000万的房子,首付比例70%,相当于700万。

现在如果卖掉原来的房子,再去买1000万的房子,首付只需要35%的话,那么同样700万,就可以去买2000万的房子。

其实,一直以来,如何看一线城市的房价,核心就是贷款比例。当然,现在一线城市的二手房都在往下走,所以暂时是否回暖,需要进一步观察,至于效果,也需要动态评估。

三、预测:如政策落地实施,未来房价走势会怎么样呢?

目前看来,政策最难把握就是一线城市。事实上,认房不认贷对于三四线没有刺激作用,毕竟人口都是流出区域,没有外地人流入。当地居民基本上都有房子了,哪怕是置换,估计压力也不大。

二线城市本身二套房贷首付比例就不算太多,很多城市二套首付比例在40%左右,已经不算太夸张。但是二线城市的改善需求是有的,如果执行认房不认贷的政策,首付比例可以降低到20-30%,那么改善需求可以得到稍微刺激。政策最难把握的就是一线城市,由于执行一线城市的政策非常严苛。北京有过贷款记录算二套,即使名下无房首付比例也需要80%;上海也是有过贷款利率算二套,名下无房首付比例70%,这些细节会成为政策落地的关键点。

当然,对于未来房产走势,其实我一直在强调地区经济分化的趋势。地区经济分化就意味着房地产的分化。也就是说,全国这么多城市,一线是肯定上涨的,三四五六是要下跌的,二线是要继续分化的。

在这里的每一个城市,都会有投资资金去追着预期跑,从而在短期内影响房地产的趋势。所以具体到个人,首先要看自己在什么样的城市。

你要是在三四五六,只要你不是刚需那就不用着急,投资资金爱怎么追高就让他们去追,早晚还得下来。当然,如果你要是在北上广深,我觉得你可以放心出手,因为它的趋势是向上的。至于二线朋友就比较考验了。毕竟二线城市不少,一定会有城市脱颖而出,但绝不会全都是优胜者,而房价只能跟着城市发展走,不能一概而论。那么,对于当下是否值得买房?在小编看来,刚需购房的话,可以趁这波福利上车,但是投资的话,还是需要慎重,毕竟房产是大类投资,当下房产流动性并不是想象中的那么好,黄金投资期也过了,所以需要慎重。

最后的话:比较起来,“认房不认贷”是一个相对比较好的政策!

总之,我认为,认房不认贷+限购限售既有助于释放买盘,同时制造的泡沫也有限,是一个性价比比较高的政策,所以包括一线在内的各个城市都有可能落实,也会是一个实质性的刺激政策。以北京来说,首套和二套的首付比例能相差30-50%,以北京的房价来说,影响非常巨大。但是认房不认贷这事儿不是住建部说的算,最终要看央行。

那么,是利好政策不断,地产还值不值得参与呢?小编认为参与的性价比已经不高了。政策驱动的一波行情已经走的差不多了,利好已经兑现了,这个时候再去追高容易被套,这是大家要注意的,毕竟炒股炒的是预期,等利好释放完毕了再去追,很容易成为接盘侠。

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