产业运营的概念已经被人说烂了，无非就是全生命周期运营、构建产业运营服务体系、打造完善产业链条等，说得那叫一个天花乱坠，等最后落实才发现，这哪是产业运营，分明就是安保、维修、保洁三件套，换汤不换药罢了！

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就现在的市场环境来说，前脚有高周转、高杠杆模式吃瘪，后脚有地方政府对产业发展需求的日益旺盛，产业运营反倒成了及时雨，不仅成了众多企业的救命稻草，还打开了产业发展的新思路。

传统园区运营依旧是主力

时间回到10年前，拿地哪有那么多麻烦事。酒量足够大、红包足够厚、关系足够硬，别说区区一块地了，修好了的楼也能想出办法回炉重造，在规模化复制近乎疯狂的大背景下，一座座高楼拔地而起早已司空见惯。

近几年，什么人情冷暖、世态炎凉，确实让以前春光满面的开发商们狠狠体验了一波，现在想要拿一块地，就算再怎么绞尽脑汁也无济于事，各种资质、标准更是把一套图包打天下的“大老粗”们弄得够呛。

粗放式的那套模式早就行不通了，取而代之的是更加精细化的产业运营模式，上到国家方针政策、下到园区企业，无不在卖力吆喝着产业运营能力。

为了继续混口饭吃，不被时代的洪流抛弃，以往的“大老粗”也开始藏起自己粗犷的一面，开始研究起了如何服务好园区企业、如何降低企业运营成本、如何帮助企业高质量发展，甚至连园区配几个保洁也要经过“精密”计算。

因为大家都知道，只有把产业运营做好，才有可能再回到巅峰时刻。

但是，对于目前绝大部分园区持有者来说，缺乏产业运营能力是一种常态。产业运营对他们来说更像是稀里糊涂的跟随，反正以前那套模式干不下去了，总得玩点新花样，起码不至于被温水煮青蛙。

就连现在从政府手里拿地，产业运营也成了非常重要的评估手段，只有做好产业运营才可以在政府那里挺直腰杆。

而政府的目的其实很简单，税收和产值就是终极目标，当下备受市场热捧的产业运营就正好满足他的诉求。

所以，是否拥有专业产业运营能力成为了近几年衡量一个园区好坏的标准，而且正在逐渐成为主基调，也在某种程度上导致越来越多的企业对产业运营产生了近乎疯狂的痴迷。

很多园区为了契合当下产业发展潮流，也标榜自己是产业运营商，但是里子依旧没变，还是安保、维修、保洁三件套，只是套了一个头衔而已。

想要真正做好产业运营谈何容易。

庞大的资金链、专业的运营人才、丰富的产业资源缺一不可，单从现在的市场经济形势来看，又有几家公司愿意拿出上千万打造一个所谓的产业运营服务体系，而且还是在回报周期长、回报率暂时不明晰的情况下。

万一投的钱最后打了水漂，那真是有冤无处说，所以挂个头衔才是最安全、最保险的一种方法。

产业运营—提供价值服务

在打磨产业运营能力的时候，大家都会有这样的误区：别人做特色化园区也想跟着做，别人做全流程周期服务也要插一脚，看别人打造产业生态也想沾个边。

既要又要，最后大概率是竹篮打水一场空，这边是个半吊子，那边被扼杀在摇篮中。其实，做好产业运营的前提是要和产业基础匹配，就算产业运营再天花乱坠，脱离了产业基础也只是个好看但用处不大的花瓶。

再加上每个城市的政策，每个园区的定位有所不同，盲目的跟着优秀企业做对标，寻找优秀案例来比较，最后也只是害了自己。

跟随当地产业基础，摸索出自己的一套产业运营体系才是关键所在。

目前，很多企业都会把会议室租赁、空调费、维修费等列为服务收入，其实这些都不算真正意义上的产业运营服务收入，充其量也只是个物业服务收入而已。

真正产业运营服务应该是深入产业园区本身，不断挖掘园区企业的诉求，把更多精力放在为园区企业增值、寻找业务关系上。

周艳青先生所在的凤岗天安数码城就非常值得学习和借鉴。每年都会投入三、四千万到产业运营服务上，尽管目前这方面的收益还十分微薄，但依然没有阻挡他们对打磨产业运营的决心。

从可持续发展来看，产业运营一定会成为未来园区的核心竞争力。

在周艳青先生看来，产业运营最成功的变现方式就是服务于招商。只有把园区运营做好，才能获得客户的认可，通过老客户介绍更多新客户，从而形成招商的良性循环，这不仅是客户对园区的认可，更是产业运营成果的最好体现。

从企业方来看，提供有价值的服务才是真正的产业运营。以前很多企业靠着一些机遇、资源和信息不对称获得成功，但现在想要出类拔萃，就需要企业不断学习，不断突破天花板，才有可能引领企业向前奔跑。

凤岗天安数码城也察觉到了为企业提供有价值服务的重要性。

以企业招聘为例，凤岗天安数码城堪称典范。在进行人才招聘时，会把园区所有HR组织起来，从招聘渠道、专业院校选择、人才要求设定等方面集思广益，并不断打磨出一套知识管理体系，针对企业的特点、需求进行总结，运用到招聘实践中。

当人才引入后，天安数码城还在不遗余力的打造一个能留住人的园区氛围。

不管是从园区规划、景观设计，还是商业布局，都努力契合当下年轻办公群体的审美和需求；不定期组织的社团活动，丰富着员工的日常生活；加班员工到指定食堂吃宵夜，所有费用都由凤岗天安数码城买单。

除此之外，为了降低企业运作成本，对于申请商标、申请政府项目资助等一系列服务均未收取费用；引入黑马学堂、正和岛创业等平台，定期举办培训活动，让领导人在园区里就能学到专业的能力提升课程。

凤岗天安数码城真正做到了从深入挖掘企业诉求入手，以降低企业运营成本为出发点，为园区企业提供真正有价值的服务。

产业投资—园区发展加速器

说到产业运营，那一定少不了产业投资的身影。

当产业运营踏入产业投资的行列，也意味着未来的收益可能会呈几何倍数的增长，它的价值点也会远远大于一些日常运营服务所带来的回报，不仅可以提升园区的整体估值，还能实现规模化复制的良性循环。

张江的产业投资一直走在上海甚至全国的前列。

凭借着国资背景的强大支撑，面对市场上一大批略显乏力的中小型科创企业，张江始终承担着“扶上马，送一程”的重任，让不少当时还处于萌芽阶段的科创企业得以发展壮大，还让我国的科创事业有了质的飞跃。

但是，纵观整个产业投资市场可以发现，很多园区都在提投资初创企业、给予政策支持的概念，但是产业投资并非一句空话，其中还包含着决策、经验管理等一系列专业能力，这些都不是一朝一夕就可以练成的。

细数要做产业投资的企业，实际上能做成产业投资的真是寥寥无几。

凤岗天安数码城在产业投资领域算得上是佼佼者，天安金融控股有限公司（以下简称：天安金控）就是他的试金石。

早在8年前，天安数码城就坚定了要走产业投资方向，不仅大刀阔斧成立了天安金控公司，还组建了专业团队来推进产业投资方面的事宜。

在发展过程中，天安金控为了能够探索出一条属于自己的产业投资路径，在与全国多家园区进行联动的同时，还不忘打磨自己的产业投资能力。

但是，由于天安金控是天安数码城联合投资的合资公司，其中50%还流淌着国企血液。所以在投资过程中，不仅手续繁琐、限制良多，想过投委会的难度也非常大，就算有合适的投资项目，也只能眼巴巴看着卡在投委会那里无法动弹。

为了提高效率，改善投资难的困境，天安数码城做了一个大胆的决定，他们组织园区企业发起了一支私募基金，最终实缴金额9600万元。

随后，一支投资基金就此成立，除了用于投资园区内的企业，对于园区外有潜力的初创企业也会进行投资，这笔投资基金不仅让园区有资源接触到更多优质企业，还能看到更多的优质项目。

为了对预投资企业有更深入的了解，该投资基金与天安金控合作，由天安金控负责对预投资企业进行全方位的背调。到目前为止，该投资基金已经投资了数十家企业，并且也收获了丰厚的投资果实。