6月的武汉已经格外闷热，光谷大道和新玉路交汇处西南是国际企业中心，这个2000年竣工的园区，是黄立平担任东湖高新（600133.SH）董事长时操盘的第一个产业园项目，也是武汉真正意义上的第一个产业园区。

目前黄立平担任中电光谷（00798.HK）总裁，管理园区88个。谈起他做的第一个园区，黄立平仍感慨万千，那时都是摸索着干，甚至连国际企业中心的用地性质也是他临时想的。

黄立平正好赶上了武汉“光谷”起步阶段，上世纪80年代末，武汉开始筹办“东湖技术密集经济小区”；2001年，东湖高新区获批“国家光电子信息产业基地”，“光谷”这一名称正式启用。

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如今，光谷已经成为武汉的一张名片，作为光谷的重要参与者和建设者，2023年6月12日，黄立平向经济观察报讲诉了光谷创立初期诸多不为人知的故事。

他说，产业园区已经是推动城市经济发展和产业转型升级的重要平台，如今看来，一切似乎水到渠成，但在当时，无论是产业园区这一业务的存续，还是发展方向和模式，都经历了不同程度的争议。

雏形

1984年，武汉召开“新技术革命武汉对策讨论会”，形成《关于在武汉建立激光工业、光纤通信、生物工程三个基地和信息中心的建议》，并被列入全国13个试办新兴技术新兴产业密集的小经济区城市名单。

当时，武汉主要建设光导纤维通信技术开发中心，为此，武汉成立东湖技术密集经济区，这是武汉光谷的前身。1987年，武汉东湖创业者中心正式成立，吸纳6家创业公司进入；1988年，东湖新技术开发区挂牌成立。

1991年，东湖新技术开发区获批国家级新技术开发区，成为继中关村之后，全国第二个国家级高新区。在新技术浪潮影响下，高校云集的武汉掀起了创业高潮，并逐步形成了今天的武汉创业大街。

1994年，华中师范大学教授谢圣明牵头，联合8名高校教授共同创办红桃开集团，1984年-1986年期间，黄立平曾在华中师范学习，33岁的黄立平由此搭上这趟顺风车，成为红桃开的联合创始人。

1998年，红桃开集团股份有限公司、武汉东湖新技术开发区发展总公司、武汉城市综合开发集团有限公司、武汉庙山实业发展总公司、武汉建银房地产开发公司共同组建东湖高新，并在A股上市，由此，黄立平成为东湖高新董事长。

黄立平介绍，当时东湖高新一项重要业务就是代政府履行职责，将土地出让给创业公司兴建办公楼和厂房，“那时还没有产业园区的概念，谁有建办公楼、建厂房的需要，我们就给地，20亩、30亩土地很容易拿到”。

在东湖高新期间，黄立平看到了一个商机，一些中小企业虽然有办公楼和厂房需求，但没有实力和能力兴建，“东湖高新就是土地出让方，我们可以建好提供给企业使用”。

在这一思路下，2000年，东湖高新开发建设了第一个产业园区——国际企业中心，这也是武汉真正意义上的第一个产业园区。

国际企业中心建设时，在主管部门申办土地规划文件时，工作人员不知道土地性质如何定义，黄立平临时想了一个“研发办公”的名称，他没想到，这一名称后来延伸成一项专门的土地使用权——科研用地。

黄立平说，给园区起名字时，为了吸引客户，想了各种办法。当时黄立平创办的一家农药公司和一家日本企业有业务往来，“觉得国际企业这个名称很好，所以就把园区叫成国际企业中心”。

国际企业中心建成后，有一年，黄立平到北京出差，在亦庄看到一个名为“国际企业大道”的写字楼，“我就会心一笑，心想他们可能也是出于同样目的起了这个名字”。

虽然黄立平至今认为国际企业中心存在诸多不足，但当时满足了中小企业的需求，很快就销售一空，在后来的日子里，国际企业中心陆续开发建设了二期和三期项目，形成了一个中小企业聚集地。

国际企业中心竣工的第二年，武汉东湖新技术开发区获批“国家光电子信息产业基地”，武汉光谷一词正式启动。但在当时，光谷远没有如今这么知名，“当时北京中关村叫了硅谷，所以我们就叫了光谷”，东湖高新区一位人士告诉经济观察报。

探索

东湖高新集团成立后，通过出让土地给企业，逐步形成关东、关南两个工业园。但2004年，所有建设用地必须履行招拍挂程序，东湖高新失去了土地出让资格，也让东湖高新的业务面临大考。

黄立平说，失去了土地出让资格，想要发展产业园这一业务，就只能和其他企业一样，从政府拿地建设，再出售给企业。

黄立平称，当时产业园办公楼市场还没有价格机制，无法锁定利润，部分股东方担心赔钱不愿意冒险，“我看好这个领域，虽然当时还不知道会向哪个方向发展，但主观判断是有前景的”。

股东对未来业务发展出现分歧，结果就是东湖高新重组，黄立平拿到了正在建设的光谷软件园项目开发建设权及两家生物医药公司。东湖高新后来虽然又涉足产业园区开发建设，并将这一业务保留至今，但当时彻底剥离了这一业务。

黄立平在东湖高新做软件园的时候，正值武汉市传统产业走向信息化时代。武汉是中国重要的制造业基地，早在清末民初时，就已经是全国继上海之后第二大工业城市。新中国成立后，更是聚集了武钢、东风汽车等一大批传统制造业。

在新技术浪潮下，传统制造业也开始陆续信息化，“很多企业都成立了信息化部门，慢慢的，随着人员越来越多，需要寻找独立的办公地”，黄立平说，当时武汉之所以做软件园，正是因着这一趋势。

软件园的第一个客户颇有戏剧性，黄立平介绍，当时华中科技大学校办企业天喻信息在华中科技园兴建了办公楼，主体建好了，装修了一半，由于资金缺乏停下了，“当时周济市长找到我，让找5000平方米的场地，一定安置好天喻信息”。

最后双方达成协议，天喻信息用没有建好的办公楼与软件园一比一置换。“当时天喻办公楼造价是2600元/平方米，软件园是2000元/平方米，”黄立平说，虽然有差价，但对方喜欢上软件园的办公楼，“对方没花钱，我们也没补钱，就置换了”。

这件事让黄立平进行了深刻思考，企业是政府招商引资过来的，政府肯定会帮助企业压低成本，这就意味着园区利润被压缩；但只要软件园的产品符合客户需求，客户也愿意接受差价，“那我就有利润空间了”。

通过引入天喻信息这一事件，黄立平意识到产业园区的市场空间。黄立平说，虽然当时还不清楚软件园未来会朝哪个方向走，但通过专业化开发建设，打造出符合客户需求的产品，产业园区的商业逻辑就是成立的。

专业化

2005年，出走东湖高新后，黄立平创办了光谷联合，主要业务就是继续开发建设曙光软件园，也就是后来的光谷软件园。为了集中精力搞好产业园区，他陆续出售了两家生物制药公司的股权。

东湖高新放弃了产业园区开发建设业务后，方兴未艾的光谷软件园面临着流产的风险，对产业园区已经有深入思考的黄立平在东湖高新重组后拿到了产业园区业务，这一举动保住了软件园，也客观上成就了黄立平。

一位产业园区人士告诉经济观察报，虽然当时东湖高新将产业园区业务作为负担剥离了，但从后来的发展看，黄立平相当于捡到一块肥肉，伴随着武汉光谷的兴起，黄立平的光谷软件园也逐步进入高光时刻。

黄立平说，最高峰的时候，武汉市60%的软件企业都集中在光谷软件园，软件园也成为武汉光谷最先打造的一张王牌。目前光谷软件园仍聚集了包括美国EDS、微软、海康威视、视睿科技、法国电信、爱立信、华为、软通动力等一大批龙头企业。

从做光谷软件园开始，黄立平逐步将产业园区发展转向专业化道路。黄立平解释，当时的专业化实际上就是房地产化，“现在来看，用房地产做产业园存在很多问题，但在兴起阶段是必经之路”。

当时，万科也提出向丰田学习，开始走房地产专业化道路，包括前期咨询、开发、设计、施工、运营等房地产各环节的专业化。

另一个让黄立平深刻思考的是交通银行电话服务中心落地。2008年，如全国大多数银行一样，交通银行计划将前后台分离，找一个1万平方米场地作为后台呼叫中心，当时备选城市还有合肥和南昌。

合肥给出的条件是提供一栋国有办公楼，免费使用十年；南昌给出的条件是，随便挑地，看上哪块给哪块；黄立平则和设计师连续几个昼夜做好设计方案，将方案带去上海。

最终，武汉光谷软件园的海派建筑方案打动了交通银行。黄立平回忆，虽然理论上免费的办公楼和随便挑选的土地更吸引人，“但都忽视了客户真正要什么，这也让我们认识到了解客户需求的重要性”。

交通银行后台落户带给光谷软件园的不仅仅是“比客户更了解客户需求”，还让园区以后的定价有了依据，“当时我们开出的价格是3700元/平方米，客户没还价，直接就答应了，在上海，他们自己建成本价都要5000元/平方米”。

这一单生意也让光谷软件园获得了可观的收益，黄立平说，当时建造成本价是2100元/平方米，毛利率高达43%，再次验证了专业化道路的可行性。这一单生意对光谷软件园影响极为深远。

此后，黄立平又从交通银行拿到6万平方米的订单，通过相同的方式将银联、光大银行等金融机构变成自己的客户。金融后台服务也成为光谷软件园继软件开发及外包服务之外的第二大产业。

回归运营

2009年，武汉光谷成为继中关村之后，全国第二个国家级自主创新示范区，当时武汉全市GDP是4560亿元，而东湖高新区只有187亿元，在武汉市各区县中排名第八，一切都还刚刚起步。

同一年，光谷软件园将建好的办公楼交付给交通银行。伴随着新兴产业的快速发展，东湖高新区的GDP一路增长，黄立平的园区生意也风生水起。但随后的一件事，让黄立平不得不对光谷软件园的模式进行反思。

产业园区是一个投资规模大、回报周期长的生意，为了保证企业有充足的现金流，黄立平为光谷联合设定了严格的自销比，即自持10%，销售90%，也导致了光谷联合长期重视销售而忽视运营。

2014年，光谷联合在港交所上市，因为之前在国内上市的东湖高新市盈率一直保持在30-40倍左右，黄立平认为光谷联合上市至少可以获得20倍估值，这还是一个较为保守的估值。

但现实狠狠抽了他一记耳光。经过一系列路演，最终光谷联合获得的估值只有6倍，同期做“观赏鱼”的海昌上市获得40倍市盈率。而且，光谷联合的股票认购情况也不及预期，这让黄立平很受伤，“东湖高新上市时只有6000万元利润，光谷联合上市时利润超过2亿元”。

由于当时销售收入占比超过90%，光谷联合被归入房地产类企业，“房地产企业估值看的是规模，销售额起码在200亿-500亿元，才能获得资本市场的认可”。

产业园显然不同于房地产，开发出住宅有人买单，但产业园区未必有这么大市场规模。痛定思痛之后，黄立平开始调整光谷联合的战略，逐步减少销售占比，提升运营能力带来收入占比。

黄立平说，既然决定转型，就需要设定目标，他的目标是将开发业务占比下降至50%以内。2016年，光谷联合引入中国电子作为大股东，正式更名为中电光谷。光谷联合与中国电子的业务得到较强的互补。

2015年，中电光谷正式转型。当年武汉地区总产值首次突破万亿大关，2022年更是首次超过杭州，在全国省会城市中名列第三，而东湖高新区的GDP也达到2246亿元，持续引领武汉。

经过5年的调整，2020年，中电光谷的商业运营服务收入占比首次超过一半，达到52%，物业开发业务收入占比降至47.6%。这也意味着中电光谷完成了转型。黄立平说，下一步中电光谷还将继续提升运营收入占比。

在转型过程中，中电光谷逐步强化了咨询、建设、运营等专业能力，并联动起来，先以咨询业务介入项目，获得能力认可后，再介入建设或运营领域。同时，逐步降低自投项目，提升轻资产比例。

截至目前，中电光谷旗下共有88个园区项目，其中重资产项目在30个左右，其余50多个项目均为轻资产项目。2022年营收55.28亿元，净利润5.36亿元。这一收入和净利在房地产行业中并不显著，但在园区类企业中已经名列前茅。

目前，光谷软件园只是中电光谷诸多园区中的一员，其在武汉除了软件园，还有科技城、金融港、生物城等诸多主题园区。而武汉光谷已经由最初的光电信息园区发展成为目前的八大产业园区。