首批公募REITs获批已经整整两周年。两年以来，公募REITs上市速度不断加快，规模近千亿元。Wind数据显示，截至5月15日，共有27只产品上市交易，首发合计规模达到了908.92亿元，平均每只募资额为33.66亿元。另外还有两单项目待发行，市场规模将超过千亿元。

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已经上市的公募REITs产品运营情况良好。近日发布的2023年一季报显示，除了3月新上市的两只产品外，25只存量REITs产品一季度累计实现营收20.54亿元，净利润超过4.83亿元，部分项目的净利润增长显著。

公募REITs市场多层次发展稳步推进，两单消费基础设施REITs正式公开招标。在此前召开的北京市2023年基础设施REITs产业发展大会上，证监会债券部主任周小舟曾表示，落实进一步推进基础设施REITs常态化发行的“十二条措施”要求，推动消费基础设施REITs项目尽快落地，将REITs试点范围拓展至水利、新基建等基础设施领域。业内人士表示，这标志着政策从供给端发力，将消费基础设施正式纳入REITs发行范围。

公募REITs规模将突破千亿元

2021年5月17日，首批9单基础设施公募REITs项目经证监会准予注册，正式获批。两年来，在监管政策的支持和市场机构的努力下，基础设施REITs不仅发行数量迅速增加，底层资产类型也从首发时的产业园、仓储物流、高速公路等行业，拓展至保障房、能源发电、消费类基础设施行业，资产业态不断多元化。

“公募REITs市场的参与主体也不断丰富。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表示，除央企、国企之外，也有民营企业作为原始权益人成功推出REITs项目。此外，不同资金主体参与REITs市场的热情也在不断上涨，无论是一级市场的发行，还是二级市场的交易，公募REITs受到各类资金青睐。

今年以来，公募REITs发行步伐加快。今年4月25日，中金湖北科投光谷产业园REIT、中金山高高速REIT两只基础设施REITs已获证监会注册批复，步入发行期，预计募集资金将超过40亿元。

中金基金表示，中金湖北科投光谷REIT将通过引领区域存量资产与新增投资良性循环，推动产业转型升级，对于盘活区域基础设施存量、带动新增投资、更好引领中部地区和长江中游城市群高质量发展、促进中部地区崛起战略和长江经济带重点区域协同发展具有积极意义。公司将聚焦打造业内领先的基础设施投资与运营团队，积极参与公募REITs创新实践，探索不同类型优质基础设施资产的扩容、扩募，保护投资者合法权益。

另外，首批4只扩募REITs也已获批，预计募集金额超过50亿元，带动新增投资超380亿元。市场人士预期，伴随着REITs新发、扩募陆续落地，基础设施REITs市场发行总规模有望突破千亿元。

一季度业绩板块表现分化

近日，公募REITs一季报已经披露完毕。总体来看，今年一季度，公募REITs业绩喜忧参半，板块表现分化。其中，高速公路修复强劲，仓储物流和保障房保持平稳运行，生态环保表现分化，部分产业园区业绩仍受制于出租率的持续下行。

高速公路方面，相较于去年四季度，国内经济活动持续修复和货车通行费优惠政策影响结束，底层资产的车流量和通行费均显著回升。在此背景下，存量7只高速公路REITs中，除中金安徽交控外，其余产品的底层资产通行费收入均实现同比正增长，显示出良好的修复态势。中金安徽交控REIT表示：“‘宁芜高速改扩建工程’进入密集施工阶段对道路限行限速额度，导致项目公司的货车交通量及通行费收入受到一定短期影响。”

仓储物流项目2023年一季度经营稳健。数据显示，该板块一季度基金层面收入平均环比上升1.7%；仓储项目平均出租率为97.2%，与三季度基本持平。保租房项目经营整体平稳，该板块一季度基金层面收入环比基本持平，季末出租率略有提升。华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT及华夏基金华润有巢REIT今年一季度末出租率环比均上升，租户结构保持稳定，整体经营平稳。

受多重因素影响，产业园项目经营分化，部分项目持续承压。2023年一季度伴随疫情防控政策优化调整，租户问询量及带看量均有所回升，但由于商业活动尚未完全恢复，叠加春节假期等因素，市场新增需求仍相对不足，核心产业园市场表现恢复较为缓慢，产业园项目基金层面收入环比平均下滑5.4%，同比平均下滑14.7%。

具体来看，2023年一季度，由于底层资产出现重要现金流提供方租户到期不续约、提前退租等情况，博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT、建信中关村REIT披露的出租率显著下滑，引发当期业绩同比下行。不过，国君东久REIT、国君临港REIT、华夏合肥高新产园REIT和华夏和达高科REIT的出租率均保持相对平稳。另外，从环比维度来看，大部分REITs的营业收入呈现较去年四季度相比有所修复，主要原因或是租金减免影响的消退。往后看，短期招租或仍有一定压力，预计产业园区的出租率修复周期相较于其他类型资产或更长。

多只消费基础设施REITs招标

近期，两单以消费类为底层资产的公募REITs产品发布招标公告，意味着我国消费基础设施REITs试点有望更进一步。

5月4日，北京恒盛华星投资管理有限公司发布奥特莱斯公募REITs项目财务顾问招标公告，拟发行基础设施公募REITs；5月6日，山东省商业集团有限公司拟以持有的商业物业资产作为标的，发行消费基础设施公募REITs。

业内人士表示，两单潜在的消费基础设施公募REITs进入公开招标环节，标志着我国消费基础设施REITs试点更进一步，这既有助于引入社会资本参与线下消费场景投资，通过打造消费者喜爱的线下消费空间以增加居民消费，又能够推动新类型REITs的发行上市，丰富投资者可投标的。

今年3月，证监会发布的《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》提出，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

市场人士认为，这标志着政策从供给端发力，将消费基础设施正式纳入REITs发行范围。此外，分类调整收益率和规模要求，加快项目审核流程，将有效盘活存量资产，为投资者提供资产配置的新选择，有助于支持扩大内需，服务稳增长。