办公用房购置最高补助200万元、办公用房享租金最高补助360万元，最高补助50元/㎡/月......
近日，佛山顺德乐从出台促进佛山新城楼宇经济发展扶持资金。根据该办法测算，乐从三年将“真金白银”砸下7500万元，提高写字楼承租率，做活做旺佛山新城。历经20年发展，欠缺人气始终是佛山新城发展的桎梏。眼下，该区域闲置的写字楼面积已经达到59万平方米，形成供给端的“巨大堰塞”。7500万元补贴这把火添下去，能否“烧旺”佛山新城？
(资料图片仅供参考)
人气欠缺：83个足球场的写字楼空间“堰塞”
佛山新城20年了，依然不旺。这是很多佛山人如今依旧留存的印象。今年初，乐从镇政府在问政平台回复网友提问时，透露的一组数据，似乎也再次间接印证了这一观点。乐从镇透露，佛山新城自2003年开始规划和建设，目前已入住居民仅仅约13000户，人数约4万人。
住宅入住人气仍不够旺，除过去基础民生配套欠缺外，很多观点会归咎于佛山新城的产业不够强，工作机会不多，因此聚集不到足够的人气。确实，作为佛山公共建筑配套最齐全的商务区，佛山新城与祖庙、季华路、千灯湖共同构成四大商务区核心市场。但与其他三个区域相比，佛山新城写字楼空置面积最高，这也间接反映出产业欠缺的短板真实存在。
佛山新城目前待招租的写字楼面积有多少？广州日报记者从多渠道了解到的权威数据是59万平方米。按照一个标准足球场7140平方米面积来换算，佛山新城目前可供出租的闲置写字楼，足足有近83个足球场之多。按照去年佛山新城写字楼每年7万多平方米的去化率算，在没有新增写字楼供应的情况下，要填满这些写字楼也需要8年多的时间。但别忘了，佛山新城目前仍包括318米的国际金融中心在内的一众高楼在建，展望未来，新增入市的写字楼不会少。
供给增多：优质写字楼卖出“白菜价”
59万平方米的楼宇空间出现“堰塞”，存在多方面的原因。与千灯湖金融高新区的写字楼是近20年陆续建成交付投用不同，佛山新城的写字楼集中在过去三年的时间内集中交付，并且建成的均是大型超高建筑。目前佛山全市超过200米的超高层建筑，有7栋集中在佛山新城。因此在M-city、佛山企业家大厦、佛山德国服务中心几栋超高层建筑交付后，在楼宇空间的供给端大大增加。
作为一个制造业城市，佛山民营企业众多，但民营制造企业很多习惯“前店后厂”的办公模式，原本对写字楼的需求就不像广深等一线城市那么旺盛。加之佛山新城楼宇交付集中在近三年，受疫情以及全球经济影响，也进一步压制了企业对承租写字楼作为办公用途的需求。客观而言，佛山新城在20年发展历程中，从市直管到区管，再将管理却交给顺德乐从镇一级，行政架构的不稳定，也对产业的导入方向决策有较大影响。
多重因素叠加下，导致现如今佛山新城的写字楼闲置率陡然上升，也让拥有一流环境的佛山新城优质写字楼，却卖出了“白菜价”。佛山新城写字楼租金有多划算？目前，广州珠江新城租金价格为197元/㎡，广州南站商务区域约为85元/㎡，佛山写字楼总体平均价格为60元/㎡，而佛山新城写字楼目前的租金仅为50元/㎡。
降低空置：“跳起来够得着”的目标
在这样的背景下，就不难理解为何乐从要出台专门的楼宇经济的补贴政策。佛山新城要将空置的写字楼的短板，尽快变为能有产出的“潜力板”，就要跑出加速度，吸引更多的企业进驻。根据乐从镇相关部门的测算，在扶持政策的帮助下，今年佛山新城写字楼的去化率有望达到15万平方米，通过进入企业总部和政策的引导，力争在3年内让新城的写字楼闲置率降到合理水平。
昕观察分析认为，这是佛山新城努力“跳起来够得着”的一个目标，原因有三。首先是楼宇经济蕴含的新机遇。佛山站在经济总量破万亿后的发展新起点，雄厚的制造业基础为产业转型升级奠定有利条件，近年来，在湾区战略和新经济的发展要求下，佛山大力推动工业数字化转型，推动产业发展模式从过去的传统专业镇向先进装备制造业集聚区发展。佛山制造业数字化转型，必定会催生一批商用写字楼需求。同时，聚焦乐从及周边区域来看，乐从近年来传统商贸加速转型，也让越来越多从专业市场迁移进写字楼。这些因素均构成了消化存量写字楼的基本盘。
其次，此次楼宇经济发展扶持政策力度确实力度不小。有做企业的朋友分析过，佛山新城写字楼目前的租金水平是50元/平方米，而政策最高补助50元/㎡·月，结合目前补助条件以其所在企业正常办公所需的面积测算，意味着企业目前进驻可以有长达3年的免租期。
根据该扶持办法测算，乐从三年要合共投入7500万元。事实上这一份政策背后，也是佛山新城地处三龙湾科技城、顺德区、乐从镇等区域下独特优势，形成政策叠加的“洼地”效应。包括《三龙湾高端创新集聚区促进总部经济发展实施办法》《顺德金融高质量发展办法》等优惠政策，为企业引进提供了足够的政策吸引力。
最后，不可忽视的还有龙头企业的带动效应。佛山新城近年来有意识发展总部经济，吸引包括交通集团、蒙娜丽莎等企业以及一批金融机构总部进驻，在这些企业吸引上下游产业链企业集聚，形成较明显的集聚及磁场效应。去年佛山新城进驻企业达到2193家，同比增长42%。现今佛山新城在商贸服务、跨境电商及金融服务等领域聚集效应已有较为明显效果。
培育更多“高品质产业型写字楼”
坐拥政策红利，佛山新城的楼宇经济也并非安枕无忧。一方面，佛山新城无论是商贸服务还是金融服务等产业，与其他区域产业面临同质化的竞争，仅靠乐从镇甚至顺德原有的企业需求，难以填满不断增加的写字楼供应空间。其次楼宇经济的扶持，也要谨防陷入“一补就来，一停就走”的怪圈。市场上更新更优惠的甲级写字楼出现，会不断刺激企业搬迁，尤其是金融、科技、媒体、电讯类轻资产的企业，在优惠政策刺激下，“候鸟式”搬迁效应最为活跃。
因此，佛山新城存量及今后增量的写字楼，在享受补贴的“输血”同时，也应该积极转型实现自我“造血”。原先很多企业虽然地处城市繁华地段，租金昂贵，但只能作为办公展示用途，不具备研发和生产的条件，这类写字楼今后对企业吸引力必然逐步下降。而依托佛山数字经济融合发展的沃土，制造业的数字转型对研发和测试的需求大，高品质产业型写字楼有可能成为有竞争力的“香馍馍”。
结合广深等国内城市最新的“网红写字楼”发展路径，产业型写字楼能够让先进装备制造业和现代服务业融合发展，可为新城楼宇经济提供新的发展参考样本。有别于传统写字楼，产业型写字楼在研发载体、商务办公载体和生活服务载体优势更加明显。
在硬件上，产业型写字楼充分融合智能、人文、环保等元素，拥有更加合理的功能配比和布局，提供集研发、办公、商务、生活一体化的多功能综合社区，为进驻企业提供完备的商业、会议、餐饮、住宿休闲等综合配套服务。而软件服务方面，能够针对企业不同阶段，提供包括孵化、加速、研发、测试、检测、营销在内不同层次的服务需求，满足企业发展全生命周期的运营服务需求，一站式高效解决创业、投资、办公及生活需求。
因此，佛山新城在提供补贴扶持，吸引企业进驻的基础上，可以围绕现有的商用写字楼空间，谋划围绕更多主题产业发展的商办写字楼，让写字楼有更加明确的产业定位，吸引产业商务区形成产业集聚。同时，也应该通过更有效的资源整合，简化操作流程，缩短产业链条的中间环节，帮助入驻企业不断降低运营成本，为进入佛山新城写字楼的企业提供更丰富更便利更齐全的配套服务。只有真正让企业看到留下发展“有着数”，用政策补贴吸引来的“流量”，才能够转化为持续贡献纳税的“流量”。
坐拥最优公共服务配套和一流环境的佛山新城，打造楼宇经济、总部经济的引擎初鸣，就已有6栋纳税超亿元大楼。假设59万平方米的闲置写字楼空间今后全部填满，会再添多少栋纳税亿元楼？届时，做活做旺佛山新城的愿景，一定会变为实景。
