作为不可逆的初始决策,“选址”对企业尤其是制造和零售类企业是生死攸关的大事。一个好的选址会给业务开展、品牌打造、人才吸引带来积极的正向效果,反之亦然。

后悔了就搬呗?没那么简单!企业搬迁难免带来固定资产损失、密切关系削弱、核心员工流失、供应链重建等挑战,如果是重资产企业跨省跨市搬迁,这种震荡会更加明显,大大损伤企业的经营稳健性。


(资料图)

因此,经过周密考量的企业选址就是一场隐形财富的创造。那么,对中小企业而言,没有专人专岗、没钱聘请外脑,如何在企业选址上省钱又避雷?干货奉上。

01

断舍离,确定选址优先事项

地段、交通、空间、配套、物管、能耗、政策、人才……都是企业关注的要素,但是各方面都优秀的落户地,价格也一定很优秀。

成年人不能啥都要,必须作出取舍,这就要确定“优先事项”:通过这次选址,你最想改善的是什么?

性价比?多美邻?带装修?可环评?好停车?地铁直达?独立庭院?星级服务?老板回家快?有优良实验室?可扩展面积充足?接近客户爸爸?知道自己想要什么,才可以理性看待手里的选项,提升决策效率。

在具体实施上,可以拉一个表格,填列自己关注的所有要素并加以赋权,这个“打分表”能帮你在日渐花眼的看房之后达成一个相对满意的结果。

02

千金买邻,贴近行业主流社区

互联网、金融、专业服务、文创传媒、生物医药……城市空间在发展中逐渐形成了产业集聚,因此,地理位置一定程度上能表征企业的行业属性和生态位,知春路的公司,亦庄的企业,西二旗的名片,金融街的logo,CBD的办公室,三元桥的外立面……位置和建筑构成了外界对企业的初步印象,并内化为企业“调性”、“人设”和“光环”的一部分。

除了非常重要的品牌效应,选址于本行业主流社区,至少还有3个实打实的好处:一是与同行和上下游的交流更加便利;二是利于员工招聘和人才吸引;三是更有可能享受到当地政府针对性的产业扶持政策。

当然,也有人反其道而行并取得成功,比如京东。2017年,京东从北四环的北辰中心搬入亦庄,与互联网集中的西北方打了个对角,距离非常远。据刘强东回忆,这次选址遭到了全公司尤其是人力资源部门的极力反对,主要原因是担心无法招人。但几年过去,当年的选址似乎“蒙对了”,造就了一场企业腾飞与区域发展的“双向奔赴”。

这很“爽文”,但靠一己之力改变区域生态的能力可不是大多数中小企业能掌握的,因此不建议模仿。

03

提前加购,克制“剁手”的欲望

如果企业要寻找一个小于1000平方米的办公室,考虑到制定预算、看房、货比三家、谈判、装修、搬家所耗费的时间,最好能在旧租约截止前的4-6个月就着手选址,如果是购买物业,就应该留出更长的提前量,因为临时抱佛脚会让企业在选址谈判中陷入被动。

那么,该如何估算自己需要使用的面积?企业可以在现有业务和员工数量的基础上,记入“预计增长率”来计算租约终期时的面积。有业内人士认为,对普通企业而言,3年租约下,按照现有员工数量的120%来租赁新面积是较为合适的。

值得注意的是,对很多发展向好的企业而言,选址的过程也常常是“升舱”的过程,面积更大、位置更好、装修更奢、配套更全,面对这些华丽丽的“诱惑”,千万要保持理性,不要在既有预算的基础上透支太多,以防资金占压影响正常业务的开展——面子固然重要,里子可真要命。

04

各有千秋,认清四类“包租公”

企业生产办公楼的出租主体通常有的开发商(大业主)、个人业主(小业主)、二房东,以及少量企业转租,他们各有千秋。租房时,要认清这四类“包租公”,挑选最适合自己的那一款。

开发商直租,特点是使用率高、信誉较好、稳定性强。但与此同时,也有一些缺点,包括谈判地位强势、免租期短、起租面积大,300㎡、500㎡的小面积段较为稀缺,装饰装修需要的前置投入较大等等。因此,一手房更适合大中企业租赁,不过,由于近两年写字楼市场景气度下降,市场上的直租供应有所增加。

二房东写字楼,往往装修时尚,卫生间、走廊等公共设施维护较新,租期和面积都比较弹性灵活,近年兴起的联合办公和共享办公甚至可以按工位出租。缺点也有不少,比如,面积使用率偏低,经营稳定性稍差,甚至有断水、断电、中途跑路的情况出现,此外还有一些附加收费的问题。因此,二房东写字楼更适合发展弹性较大的企业或者作为过渡性办公使用,并需要注意规避其中的隐藏风险。

小业主写字楼,对市场的波动不敏感,一般在各方面都比较“好商量”、“好说话”,人情味突出,疫情期间有些小业主就为企业削减了租金。当然,缺点也很明显,邻居质量参差不齐、物业管理听天由命、品牌效应约定于0,总体上是一个“野生”环境。它是企业的“极致性价比”之选,但对那些需要办公品质和调性来加持业务的企业就不太适合。

企业转租并不是市场的主流,但也有一些零星供应,通常的原因是大企业已租未用面积的释放,这类写字楼可能会有较为优惠的价格,但要注意其中潜藏的合同风险。企业必须弄清一手租赁合同中,是否已约定准予其自行转租,并须查询产权方是否给其开具了正规房租发票,以免引发税务局追查。

无论是哪类房东,企业都要尽量查验产权证、购房合同、原始租赁合同等相关文本,了解房产上的抵押情况、公司注册情况等。

05

睁大双眼,看清租约里的魔鬼

一切的货比三家和讨价还价最终都要落笔于白纸黑字,企业务必要对租约“全文阅读并充分理解”,用底线思维重点关注一些常常引发矛盾的条款,这能在关键时刻为企业避免或降低损失。

省到的就是赚到的!

比如,要明确免租期,通常情况下,1年租期应该有1个月的免租期,考虑市场的博弈情况,企业可以争取尽量长的免租期。

要明确退租时是否要恢复原状。尽量约定按退租时现状返还,避免“恢复原状”的条款;实在无法达成的,可以约定恢复原貌的折算金额,或者明确恢复原状的具体标准。

要明确物业服务的内容。公共设备设施的保养维修、保洁和耗材的支出责任归属要划清,要明确设备设施不能正常使用到一定时限时,企业有权获得赔偿或者解除租赁关系等。

要增强租期的弹性,对发展状态不太稳定的中小企业,租赁期限要尽量灵活。房东一般会提供1-3年的合同期限,但是企业经营有涨有落,后期可能会发现空间不够了,也可能出现面积空置,因此企业要从多方面考虑,和房东沟通,争取较为灵活的条款。

此外,租约还应就租金涨幅限制、租金支付方式、押金和滞纳金处置、优先扩租权、优先续租权、配套设施优惠(车位、公共会议厅、户外展示位、食堂等)、违约责任等进行充分协商。

06

结语

中小企业通常不会设立企业选址的专职,而是由老板或分支机构负责人决策,行政、办公室、财务人员落地执行,因此,在行动之前,不妨多向同行和专业人士咨询。少交学费,让顺心顺意的选址成为事业经营的最好风水。

对于企业选址,你踩过什么大坑,有啥省钱好妙招?留言区说说吧~!

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