省钱又体面？试试这5个选址锦囊-焦点信息

作为不可逆的初始决策，“选址”对企业尤其是制造和零售类企业是生死攸关的大事。一个好的选址会给业务开展、品牌打造、人才吸引带来积极的正向效果，反之亦然。

后悔了就搬呗？没那么简单！企业搬迁难免带来固定资产损失、密切关系削弱、核心员工流失、供应链重建等挑战，如果是重资产企业跨省跨市搬迁，这种震荡会更加明显，大大损伤企业的经营稳健性。

(资料图)

因此，经过周密考量的企业选址就是一场隐形财富的创造。那么，对中小企业而言，没有专人专岗、没钱聘请外脑，如何在企业选址上省钱又避雷？干货奉上。

断舍离，确定选址优先事项

地段、交通、空间、配套、物管、能耗、政策、人才……都是企业关注的要素，但是各方面都优秀的落户地，价格也一定很优秀。

成年人不能啥都要，必须作出取舍，这就要确定“优先事项”：通过这次选址，你最想改善的是什么？

性价比？多美邻？带装修？可环评？好停车？地铁直达？独立庭院？星级服务？老板回家快？有优良实验室？可扩展面积充足？接近客户爸爸？知道自己想要什么，才可以理性看待手里的选项，提升决策效率。

在具体实施上，可以拉一个表格，填列自己关注的所有要素并加以赋权，这个“打分表”能帮你在日渐花眼的看房之后达成一个相对满意的结果。

千金买邻，贴近行业主流社区

互联网、金融、专业服务、文创传媒、生物医药……城市空间在发展中逐渐形成了产业集聚，因此，地理位置一定程度上能表征企业的行业属性和生态位，知春路的公司，亦庄的企业，西二旗的名片，金融街的logo，CBD的办公室，三元桥的外立面……位置和建筑构成了外界对企业的初步印象，并内化为企业“调性”、“人设”和“光环”的一部分。

除了非常重要的品牌效应，选址于本行业主流社区，至少还有3个实打实的好处：一是与同行和上下游的交流更加便利；二是利于员工招聘和人才吸引；三是更有可能享受到当地政府针对性的产业扶持政策。

当然，也有人反其道而行并取得成功，比如京东。2017年，京东从北四环的北辰中心搬入亦庄，与互联网集中的西北方打了个对角，距离非常远。据刘强东回忆，这次选址遭到了全公司尤其是人力资源部门的极力反对，主要原因是担心无法招人。但几年过去，当年的选址似乎“蒙对了”，造就了一场企业腾飞与区域发展的“双向奔赴”。

这很“爽文”，但靠一己之力改变区域生态的能力可不是大多数中小企业能掌握的，因此不建议模仿。

提前加购，克制“剁手”的欲望

如果企业要寻找一个小于1000平方米的办公室，考虑到制定预算、看房、货比三家、谈判、装修、搬家所耗费的时间，最好能在旧租约截止前的4-6个月就着手选址，如果是购买物业，就应该留出更长的提前量，因为临时抱佛脚会让企业在选址谈判中陷入被动。

那么，该如何估算自己需要使用的面积？企业可以在现有业务和员工数量的基础上，记入“预计增长率”来计算租约终期时的面积。有业内人士认为，对普通企业而言，3年租约下，按照现有员工数量的120%来租赁新面积是较为合适的。

值得注意的是，对很多发展向好的企业而言，选址的过程也常常是“升舱”的过程，面积更大、位置更好、装修更奢、配套更全，面对这些华丽丽的“诱惑”，千万要保持理性，不要在既有预算的基础上透支太多，以防资金占压影响正常业务的开展——面子固然重要，里子可真要命。

各有千秋，认清四类“包租公”

企业生产办公楼的出租主体通常有的开发商（大业主）、个人业主（小业主）、二房东，以及少量企业转租，他们各有千秋。租房时，要认清这四类“包租公”，挑选最适合自己的那一款。

开发商直租，特点是使用率高、信誉较好、稳定性强。但与此同时，也有一些缺点，包括谈判地位强势、免租期短、起租面积大，300㎡、500㎡的小面积段较为稀缺，装饰装修需要的前置投入较大等等。因此，一手房更适合大中企业租赁，不过，由于近两年写字楼市场景气度下降，市场上的直租供应有所增加。

二房东写字楼，往往装修时尚，卫生间、走廊等公共设施维护较新，租期和面积都比较弹性灵活，近年兴起的联合办公和共享办公甚至可以按工位出租。缺点也有不少，比如，面积使用率偏低，经营稳定性稍差，甚至有断水、断电、中途跑路的情况出现，此外还有一些附加收费的问题。因此，二房东写字楼更适合发展弹性较大的企业或者作为过渡性办公使用，并需要注意规避其中的隐藏风险。

小业主写字楼，对市场的波动不敏感，一般在各方面都比较“好商量”、“好说话”，人情味突出，疫情期间有些小业主就为企业削减了租金。当然，缺点也很明显，邻居质量参差不齐、物业管理听天由命、品牌效应约定于0，总体上是一个“野生”环境。它是企业的“极致性价比”之选，但对那些需要办公品质和调性来加持业务的企业就不太适合。

企业转租并不是市场的主流，但也有一些零星供应，通常的原因是大企业已租未用面积的释放，这类写字楼可能会有较为优惠的价格，但要注意其中潜藏的合同风险。企业必须弄清一手租赁合同中，是否已约定准予其自行转租，并须查询产权方是否给其开具了正规房租发票，以免引发税务局追查。

无论是哪类房东，企业都要尽量查验产权证、购房合同、原始租赁合同等相关文本，了解房产上的抵押情况、公司注册情况等。

睁大双眼，看清租约里的魔鬼

一切的货比三家和讨价还价最终都要落笔于白纸黑字，企业务必要对租约“全文阅读并充分理解”，用底线思维重点关注一些常常引发矛盾的条款，这能在关键时刻为企业避免或降低损失。

省到的就是赚到的！

比如，要明确免租期，通常情况下，1年租期应该有1个月的免租期，考虑市场的博弈情况，企业可以争取尽量长的免租期。

要明确退租时是否要恢复原状。尽量约定按退租时现状返还，避免“恢复原状”的条款；实在无法达成的，可以约定恢复原貌的折算金额，或者明确恢复原状的具体标准。

要明确物业服务的内容。公共设备设施的保养维修、保洁和耗材的支出责任归属要划清，要明确设备设施不能正常使用到一定时限时，企业有权获得赔偿或者解除租赁关系等。

要增强租期的弹性，对发展状态不太稳定的中小企业，租赁期限要尽量灵活。房东一般会提供1-3年的合同期限，但是企业经营有涨有落，后期可能会发现空间不够了，也可能出现面积空置，因此企业要从多方面考虑，和房东沟通，争取较为灵活的条款。

此外，租约还应就租金涨幅限制、租金支付方式、押金和滞纳金处置、优先扩租权、优先续租权、配套设施优惠（车位、公共会议厅、户外展示位、食堂等）、违约责任等进行充分协商。

结语

中小企业通常不会设立企业选址的专职，而是由老板或分支机构负责人决策，行政、办公室、财务人员落地执行，因此，在行动之前，不妨多向同行和专业人士咨询。少交学费，让顺心顺意的选址成为事业经营的最好风水。