全税房“爆雷”， 韩国楼市崩了？

今年以来，韩国房地产“全税诈骗”案件已导致多人死亡，受害者大多为刚步入社会的二三十岁青年人。随着“全税诈骗”案逐渐蔓延至韩国全国，这场“社会灾难”继续发酵，引发韩国房地产市场混乱，甚至有可能带来系统性金融风险。

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全税房美梦变成噩梦

全税（或称“全租、典税”）制度是韩国房地产市场独有的住房租赁制度，即租户向住宅所有者一次性交付大笔押金，通常为房价的50%至70%，租房期间不再每月向房主支付月租金，合同到期后房主将押金全额退还给租户。

这种租赁方式在韩国广受欢迎，但也存在很大隐患。近期，韩国仁川市、首尔市、世宗市、京畿道、釜山市等多地接连出现“全税诈骗”事件，“全税诈骗”已逐步蔓延至韩国全国。

所谓“全税诈骗”，是指房主低价买地盖楼，房子盖好后以全税方式出租，再以出租出去的房子为抵押向银行贷款，从而购买更多的房子出租，以大额押金来偿还按揭贷款。

在房价上涨时期，房主通过加大杠杆投资房产固然能获取更多收益，然而，一旦出现楼市降温、利率上调等情况，押金不足以支付贷款，那么房产便面临被抵押拍卖，全税租户的押金也会“打水漂”。

众多“全税诈骗”案中，韩国仁川市“建筑王A某”案件最受瞩目，媒体曝光后引发舆论热议。

据韩媒最新报道，“建筑王A某”拥有2700多套住宅，涉案金额超380亿韩元，受害租户超480人，其中已有4人轻生。他从2009年开始，以他人名义购买土地并建造住宅后，通过金融贷款和收取大量全税押金，继续建造住宅收取押金。

因涉嫌于去年1月至7月在明知房屋因拖欠贷款利息等原因被拍卖的情况下仍与161名租户签订全税租赁合同，“建筑王A某”已于今年2月被警方逮捕。其涉案公寓和别墅从2022年下半年开始正式进入拍卖市场。

据全税受害支援中心运营资料显示，去年9月28日至今年2月1日，其共受理受害咨询案件2624件。按损失类型来看，未退还押金为1593件（65%），进行拍卖189件（8%），异常合同190件（8%），其他475件（20%），未注明损失类型177件。

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全税房是如何“爆雷”的？

想象一下，刚参加工作没多久的年轻人，每月只需要花约合1200多元人民币，就能舒舒服服地在大城市的市中心住上一套2-3居室的大房子，那该是多么美好的事情！乍一看，韩国的全税房制度将这个美梦变成了现实。

前文提到，想入住全租房，需支付大笔押金，折合人民币或可达数百万元。因此，不少人往往求助于银行贷款。

针对这一情况，韩国政府为刚步入社会的年轻人和新婚夫妇提供了低息全税贷款服务，为其筹备全税押金提供金融支持。用银行贷款来支付全税高额押金，每月所需支付的钱只有普通月租的1/4，甚至更低。

租户花不了多少钱，就能顺利住进优质住宅；而房主只需向银行借一部分贷款，无需有多少资金储备，因为除首笔建设资金外，后续投入都是用租户和银行的钱，用后面人的钱还前面的贷款，就能通过炒房获取高额利益。

然而，这种过度投机蕴藏极大风险。随着韩国经济形势长期低迷，房地产价格下跌，美联储频繁加息促使韩国调高基准利率，“建筑王”们开始还不起贷款，明知可能破产，仍然对外出租全税房，陷入恶性循环，最终负债累累，或选择自杀，或选择跑路。而银行要拍卖房主抵押的房产以收回贷款，租户不仅收不回全税押金，还要被迫搬离住处。

近一年来，“全税诈骗”已演变为韩国社会的“大型灾难”。业内人士建议，当前急需制定相关特别法，以保护受害者权益。同时，要掌握整体损失规模，对涉事房主追查到底，还要对相关房屋中介机构及其背后势力进行彻查。

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韩国楼市或将暴跌

今年以来，韩国公寓、联排住宅、商务楼等公共住宅公示价格比去年平均下降了18.63%。

韩国分析人士预测，今年8月至11月，韩国或将面临房地产市场大混乱危机，联排住宅的全税押金将暴降，租户大量流失，房主没有租户为其垫钱，预计下半年或将爆出更大规模的“全税诈骗”事件，如果政府不能出台有效措施管控局面，则可能面临银行坏账增加、信贷市场恶化、房地产市场硬着陆等多重恶果。

根据韩国住宅城市担保公社(HUG)去年9月发表的统计数据显示，仅2022年8月，全税押金返还理赔款金额高达1089亿韩元（1人民币约合178韩元）。根据HUG统计数据，从2015年开始理赔金额呈现逐年增长趋势，预计今年的全税押金损失金额将滚雪球式增长，虽然尹锡悦政府上台后出台措施稳定房地产市场，但房价整体下行的势头难以遏制。

房价下降的同时，伴随着物价暴涨、韩元汇率下跌和银行基准利率攀升，韩国家庭债务负担剧增，在政府连续加息潮的背景下，普通家庭的房贷负担更加沉重，资不抵债的高危险家庭数量持续增加。

据韩国银行（央行）本月23日公布的《2023年第一季度家庭信用》报告显示，今年第一季度的住宅担保贷款为1017.9万亿韩元，比去年四季度增加了5.3万亿韩元，创下历史最高纪录。

而据国际金融研究所(IIF)2021年发布的全球负债报告，2021年一季度韩国家庭债务与国内生产总值(GDP)之比已经突破100%，达到104.3%，在36个主要经济体中位列第一。

由于韩国70%以上的未偿房贷都是基于浮动利率，自2022年4月以来，韩国银行已连续7次加息，这无疑将引发家庭财务状况恶化，大幅增加房贷违约风险。

《东亚日报》日前也发表社论，不要提倡民众贷款买房。随着韩国房地产行业萧条和世界金融市场的不稳定，住房贷款或成为引发金融危机的导火线。

房地产融资问题也越发凸显。以去年9月末为基准，以保险、证券机构等为代表的第二金融圈的房地产项目融资风险暴露额规模达115.5万亿韩元，是历史最高水平。证券公司的房地产项目融资贷款滞纳率从2021年末的3.7%上升到2022年9月末的8.2%。

去年，由地方政府提供担保、被视为没有风险的江原道乐高乐园出现担保违约，为其办理房地产贷款业务的券商面临倒闭，引发人们对房地产融资项目的担忧。韩国金融部门同年10月不得不出台总额高达50万亿韩元的救市计划。

汉阳大学经济系教授河俊京表示，在利率上升时期，与房地产相关的贷款最为脆弱，而恰是这里容易产生信任危机。

今年4月，国际货币基金组织(IMF)发布全球金融稳定报告，对韩国房地产价格下降及负债方无法偿还银行贷款表示担忧。IMF发出警告说，韩国可能会出现房地产项目融资(PF)亏损，同时家庭债务也存在风险，同时在最近一份报告中连续四次下调了韩国的经济增长预期。

去年年底，韩国政府在《2023年经济政策方向》中提出放宽楼市限制方针，提出针对多套房业主放宽税收、房贷限制，扶持房屋出租业，放松多项监管，以保楼市软着陆。

这些措施实施后，今年韩国房地产市场出现些许积极信号，本月首尔江南3区和龙山区等公寓价格呈现微幅上涨，但由“全税诈骗”牵扯出的一系列房地产隐患依旧存在，今年下半年将迎来能否化解风险的关键时期。

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