近日，公募REITs三季报披露完毕，无论是二级市场表现还是项目的盈利能力表现都碾压绝大部分A股。从底层资产来看，高速公路类REITs表现最为亮眼。
近9成REITs二级市场上涨
三季度，在17只有交易记录的公募REITs中，有15只上涨，占比88.2%，涨幅最高的是华安张江光大REIT，单季上涨15.2%，其次是鹏华深圳能源REIT，单季上涨13.8%。17只公募REITs在三季度的平均涨幅为4.1%。
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与此同时，4977只A股股票中，仅有959只在三季度实现正收益，占比不到两成。全部A股的平均业绩下滑9.2%，上证综指下跌11.01%，深成指下跌16.4%，创业板指下跌18.6%。
REITs的单边上涨大有“万绿丛中一点红”的味道，完全碾压A股的表现。
从前三季度的累计涨幅来看，华安张江光大REIT和博时蛇口产园REIT的累计涨幅均超过20%，分别达到24.4%和20.1%。17只公募REITs前三季度平均上涨6.4%，而同期沪指下跌16.9%。而且，包括鹏华深圳能源REIT在内的6只产品，其上市时间在年中，收益并不能覆盖整个三季度；若换算成年化收益率，涨幅将扩大。
我国公募REITs分为特许经营权REITs和产权类REITs：前者债性更强，分红收益率偏高，底层资产一般是高速公路、垃圾污水处理等项目，典型代表如平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT；后者股性更强，分红收益率偏低，以租金为主要收入来源，底层资产包括仓储物流、产业园等，典型代表如华安张江光大REIT、建信中关村REIT和红土盐田港REIT。基于这个逻辑，我们发现，尽管华安张江光大REIT的财报表现（后文详解）在当季实现了亏损，但二级市场表现依然亮眼。
财务表现：近八成项目单季实现盈利
从三季度的整体表现来看，公募REITs的项目成绩单表现亮眼，14只产品中有11只实现了盈利，占比78.6%。其中，财务指标最突出的是能源基础设施项目--鹏华深圳能源REIT，其营收为64,057.86万元，净利润为19,467.06万元，遥遥领先于其他产品；排在第二位的则是平安广交投广河高速REIT，营收和净利润分别为20,742.91万元和7312.39万元；此外，华夏中国交建REIT、东吴苏园产业REIT、华夏越秀高速REIT、中航首钢绿能REIT等4只公募REITs的底层项目净利润均在2000万元以上。
值得一提的是，二季度东吴苏园产业REIT曾亏损超过200万元，而在三季度已扭亏为盈，单季实现利润为2,584.92万元。东吴基金表示，三季度，两家项目公司整体运营稳健，短期因素对基金持续经营能力和中长期发展无不良影响，减免租金政策的执行有利于帮助园区内中小微企业实现持续经营发展，有助于提升租户的黏性和基金资产运营的口碑。
此外，有3只公募REITs的底层项目在三季度出现亏损，分别为华安张江光大园REIT、浙商沪杭甬REIT，以及博时招商蛇口产业园REIT，亏损达到802.64万元、175.03万元、10.49万元。华安基金在三季报中提到，管理人将敦促和协同外部管理机构，在继续续租谈判的同时，持续开展聚焦于集成电路、金融后台等产业招商租赁工作，储备潜在租户。
从销售净利率指标来看，华夏越秀高速REIT单季的销售净利率为40.8%，排名第一。其次是东吴苏园产业REIT的40.5%和平安广州广河REIT的35.3%。而4977只A股的平均销售净利率为-226.2%。
从利润分配情况来看，14只REITs产品的平均单季可供分配金额为0.67亿元，平均单位可供分配金额为0.11亿元。鹏华深圳能源REIT、平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT的可供分配金额分别为1.80亿元、1.77亿元和1.05亿元，分获前三名。三者的单位可供分配金额分别为0.2997元、 0.2524元和0.2092元。
此外，多只产品可供分配金额较二季度有所好转。公募REITs投资收益主要来自三方面，分别为底层资产经营收益、资产增值收益，以及二级市场价格变化带来的价差收益。底层资产经营收益主要通过可供分配金额和现金流分派率体现，三季度的数据好转也意味着收益分配的潜力有所提升。
底层资产来看，产业园类REITs下滑，高速公路类REITs表现亮眼
总的来看，三季度公募REITs表现平稳，但不同类型的公募REITs的收入有一定分化。
部分产业园REITs收入下滑，建信中关村产业园REIT、华安张江光大产园REIT、博时招商蛇口产业园REIT收入环比分别下降近30%、近6%、近40%。博时招商蛇口产业园REIT在三季报中表示，三季度运营管理团队主动缩租或清退部分用户，出租率出现小幅下跌。建信中关村产业园REIT表示，三季度因某公司提前退租，以及基础设施资产作为基金财产所执行的减免租金政策，一定程度上对现金流造成影响。
不过，值得注意的是，东吴苏园产业REIT收入环比上涨近200%。该基金在三季报中表示，三季度基础设施项目公司运作稳健，出租率稳步上升，相关减免租金政策的执行帮助园区内中小微企业持续经营发展。
另一方面，高速公路类REITs收入有所回升。平安广交投广河高速REIT三季度收入、净利润和经营活动现金流量净额均出现环比上行，今年以来累计实现净利润1.35亿元。此外，华夏越秀高速公路REIT在三季报中表示，三季度基金管理人与运营管理机构积极协同拓展增收渠道。三季度，华夏越秀高速公路REIT的收入、经营活动现金流量净额均较二季度有所增长。
关于REITs投资价值，中金固定收益研究团队表示，从资产角度看，一是建议选择具有可持续的路网通行需求、较少的竞争性道路未来规划、合理的客货车比例的高速公路REITs。二是建议关注发起人可用于扩募的高速公路特许经营权资产的剩余期限是否长于其现有REITs的基础资产的剩余期限。
