饶胤 张仁勋 刘津子 张相禹
(中海商业发展有限公司，广东深圳，518048)
摘要：
中国经济持续发展，城市群的不断发展与综合交通网络的便捷让生产要素的流动与聚集带来了更为交互的人口迁移，住房租赁市场不断发展，已成为以人为本的新型城镇化构建的重要组成部分。长租公寓作为承载都市居民租住需求的空间产品，硬件产品力基础和软性实力是长租公寓产品力体系缺一不可的两项核心能力。本文介绍了中国长租房市场的发展情况，并以中海长租公寓为例，对长租空间产品力进行了深度解构，指出实现“投-融-管-退”资产管理通路闭环的重要性，为我国租赁住房开发运营机构提供经验借鉴。
关键词：
租赁住房;长租公寓;产品与设计;资产管理;公募REITs
Abstract:
With the sustainable development of China's economy, the increasing emergence of urban agglomeration and the convenience of comprehensive transportation network have caused the flow and aggregation of productive factors, which leads to a more interactive population migration. That enables the rental housing industry to become an important part of the people-oriented new urbanization construction. As a long-term accommodation, rental apartment need to meet the customer demand relying on both facilities and services which are the two key capabilities of rental housing industry. This article introduces the development of China rental housing market and takes UNILIVE as an example to illustrate the creative ability for facilities, and points out the loop of "investment-financing-management- withdrawal " playing a key role in asset management, which will provide useful experiences for both rental housing and operation organizations in China.
Keywords:
Rental housing, Multifamily apartment, Product design, Asset management, Real Estate Investment Trusts
一、当前中国长租房市场的发展演变及趋势
1.住房租赁市场的规模增长
中国经济持续发展，为人口迁移流动创造有利条件。根据国家统计局第七次全国人口普查数据，与2010年相比，2020年全国人口共14.12亿人，其中城镇常住人口已突破9亿人。流动人口共计3.76亿人，大幅增长69.73%，经推算，2020年选择租赁生活方式的群体规模约为1.9～2.2亿人，预计2035年城镇租房人口规模将达到2.8～2.9亿人。中长期视角下，租金市场GMV有望提升至4～5万亿元。住房租赁行业在迈入全新的机遇期，市场刚性需求将会在各级城市群、尤其是人口强流入的重点城市群出现，租房市场成长壮大已成必然。
除规模增加外，集中式和机构化运营的比重也逐渐增大。同时，随着保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点，租赁住房整体路径也越发清晰，投-融-管-退的资产管理链条闭环将推动行业发展迈入新的可持续阶段。
2.后疫情时代的居住体验新定义
居住即是人们最根本的需求，围绕这一根本需求的不断演变和迭代则推动着住房租赁行业的不断发展。尤其疫情期间生活与工作方式的更加弹性化也在悄然改变人们的生活习惯，在一定程度上影响了人们对居住的功能定义。后疫情时代，原本的居住空间除了要满足大家睡眠、休闲的需求外，还要兼顾居家办公、观影追剧、运动健身、网课学习，以及长时间与宠物相伴等其他多样化的个人需求。从产品设计角度看，居住空间的“采光权”和“通风权”越发成为居住生活中最核心的关注点。同时，公区及配套园区、独立的入户模式、安全的社区管理、舒适的人居空间尺度，以及户内配套卫生间、厨房等设计也将逐步成为重点。可以确定的是，疫情持续的时间越久，随之而来的改变将逐渐演化，并最终成为一种新常态。
3.需求与供应的“剪刀差”
从短期与长期的需求变化问题出发，居住产品兼顾品质稳定性与空间灵活性尤为关键。然而，在租赁住房的大池子中，由于供应房源差异大，可以承载客户日益提高的需求的产品并不多，好产品的有效供应与客户日益增长的美好生活需要存在不平衡、不充分的矛盾。以深圳为例，占据全市住房总量48%的城中村等老旧住房，在很大程度上解决了城市务工人群的居住需求，但由于自身房屋现状的局限性，往往难以突破内外部环境舒适性不足、极小户型空间受限、收纳量不足、功能分区不合理等问题。相比较而言，新建长租公寓项目能够从主体建筑格局设计之初便融入后疫情时代客户的差异化需求和全新的居住理念，使得长租公寓产品不仅仅是一个居住盒子，而成为能够承载生活之美的好空间，在未来的行业发展中将逐渐凸显其优势。
4.中海长租的发展概况
过去几年，中海长租公寓围绕国内重点城市群在14座核心城市布局了一批核心资产和标杆项目。目前，中海长租已经形成两个品牌，一个是服务于城市商务需求的服务式公寓品牌“中海海堂”，以及服务于城市青年的“中海友里”。作为中海地产城市运营产业群的重要元素，在中海商业的全域商业商务生态链条中，中海长租成为了产业导入和产业发展中“人”和“居住”的重要依托，也成为与商业相互连接，共同创造美好生活的多维度交互空间，让租住生活呈现更加丰富的元素和看相。
长租行业的竞争很大程度上是产品力的竞争，随着退出端的渐进打通，投资者最关注的依然是底层资产的资质和经营效率，最终考验的仍是企业的运营能力和产品力。基于工科中海的基因，中海长租把握现有需求与供应的“剪刀差”，从精研客户需求入手，将点滴的生活细节融入到产品设计中、落位到空间艺术上，真正实现以“好产品”、“好服务”，创造“好空间”。
通过长期的探索与产品落位实践，中海长租公寓在人居、空间、产品、生活等领域已形成对客户和产品关联的深度描摹和实践，在对产品的精研、生活场景的研究、用户服务的打磨上已形成一套成熟的UROOM管理体系。在空间营造的过程中，中海长租对个人的生活触点也有了更深入的认识，比如在面积户型与坪效回报的线性关系上的选择、不同年龄和家庭结构客群的生活画像与配置关联。同时，对未来伴随客群变化而变化的户型结构及配置条件进行预留，打造全生命周期户型。这些都是中海长租构建美好生活的核心，是对空间更好的价值挖掘，也是对行业发展所作的探索和贡献。中海长租希望借此能呈现出新的产品风貌，以居住这一微观而又重要的高质量产品实践来助力更美好的城市风貌的实现。
图1 中海海堂服务公寓(苏州奥体店)内部实景
二、中海长租公寓空间产品力的实践与经验
长租公寓作为承载都市居民租住需求的空间产品，一方面需要提供高品质的硬件基础，在有限的空间内营造多样化的生活场景，实质性解决客户日益多元的租住需求。另一方面，区别于传统居住小区，作为专业化空间运营管理平台，长租公寓更需具备软性实力，以标准化的日常管理服务、个性化的增值服务，在节奏快、压力大的现代都市生活中，为租客打造一个家的归属感。所以，中海长租公寓认为打造硬产品力与软产品力是长租公寓产品力体系缺一不可的两项核心能力。
1.硬产品力解构
(1)户型好——基于资管逻辑下的全生命周期可变户型
从资产管理运营的角度看，租赁住房是一项长线投资，业务经营存在“利润薄、回报不高”等阶段性市场共性问题。在市场的自然推力下，目前国内租赁住房市场已逐渐形成了以开间小户型为核心的高坪效盈利模型。但随着租客的年龄增长，周边配套的不断成熟，租赁市场在不断变化，目标客户也随之调整，如何在10年甚至20年的周期下，实现长期的资产保值增值是大家必须面对的问题。在中海长租看来，一方面需要考虑小户型产品如何在尺度、舒适度和经济效益之间达到合理的平衡;另一方面，从产品与需求搭接的功能实现来看，需要考虑怎么更有效的覆盖在不同居住人口之下的收纳、办公、娱乐等多重需求。因此，中海长租在2.0产品进行了全生命周期产品研究的拉通，通过研究用户的成长周期，从单身青年到情侣再到有孩家庭，甚至到老年看护的生活变化，挖掘共性与差异点，在空间规划、建筑结构设计上预留了户型及配置调整的可行性。
大连友里高新园区店项目是首批落位产品全生命周期转换的项目，通过研究通用规范、研发通用土建平面，对走廊、核心筒及房屋结构上进行全周期通用型尺度的设计优化。提前考虑机电、排水系统及点位设置，兼顾各阶段平面家具布置，一次预埋到位，最大化减少后期拆改，实现全生命周期可变户型，灵活应对市场变化，最终实现资产的保值增值。
图2 中海友里公寓(大连高新区店)
(2)功能好——想客户之想，解客户之需
在中海长租的功能空间模型中，根据房间的功能需求以及对各空间模块客户生活场景的模拟，充分满足客户独立生活的各项功能配置，虽然空间受限，但功能全面。在产品设计之初，中海长租研发团队将户内空间划分为睡眠区、洗漱区、办公区、休憩区、玄关/厨房区及晾晒区等六个功能分区。针对性地研究各空间的使用痛点，提出对应空间解决方案，并针对不同功能分区进行家居选配与落位。在上海近两个月的封控中，小而全的独户产品充分体现了中海产品的人文关怀。
以睡眠区为例，中海长租提出“四觉系统”解决方案，通过触觉(基于客户夜读需求与对睡眠质量的高要求对床体系统的兼容开发)、听觉(小户型多住户带来的个体需求实现与互不干扰要求对工程细节的精工体系指引)、视觉(户内光源与窗帘遮光)、嗅觉(空气清新与通风系统控制指引)系统的工作标准指引与功能开发，满足住户对睡眠质量的高要求。
以办公区为例，通过分析客户居家办公、学习的行为模式，模拟书桌的多样化使用场景，归纳客户对办公模块的使用关注点，如桌面深度需满足台式机的摆放，座椅需满足久坐的腰部支撑，有摆放专业书籍的使用需要等。以客户需求为先，以不同户型为载体，以专业设计为工具，真正实现产品与客户需求的对接。
(3)收纳好——有限空间VS无限想象
中海长租的住户客户中，有辛苦考研的进阶青年，有热爱厨艺的美食家，有充满童趣的新进小太阳家庭，也有科技前沿的数码达人。在有限的个人空间内，如何安顿好自己的生活，还能包容下兴趣与爱好，离不开强大的收纳功能系统。
目前，中海长租在产品端已落位16种户型系统、10类标准收纳模块，并在此基础上，不断进行产品力的迭代与可变空间探索，力求在有限的空间内可以给予客户对于未来生活的无限想象。以容量、取用方便性、遮蔽性三大标准，反复优化衡量收纳功能。在容量方面，通过量化不同客群使用需求，分析收纳物品的种类、尺度以及取用习惯，对玄关柜模块、橱柜收纳等模块进行精细设计，并以20寸登机箱为衡量，以行李箱的收纳个数为评估标准，控制每个项目产品的收纳能力。同时，通过集中收纳、分散收纳、移动收纳三大类收纳解决方案，解决收纳难题。
在上海友里金沙江路店项目，以单室户型的产品为例，通过打造床底收纳、衣柜玄关柜组合收纳、书桌吊柜收纳、座椅收纳等全屋综合收纳体系，在20平米的空间内提供了3,200余升的收纳容量，具备可容纳80余个20寸行李箱的能力，获得了客户的一致好评。
图3 上海友里金沙江路店单室户型的收纳空间
(4)配套好——创造第三空间
长租公寓公区配套是户内空间的延伸，作为办公和居住之外的第三空间，长租公寓公共空间弥补了公寓小户型之下部分功能难以实现的遗憾，同时也丰富了租客的休闲娱乐生活。
在项目的前期策划、设计以及营造阶段，中海长租深入分析客群对于公区功能的配套需求，力求为住户打造可游、可观、可赏、可憩的高品质配套，创造更多美好生活空间。
比如在杭州，中海长租打造了首家宠物友好主题公寓，围绕着滨江互联网产业上的年轻租户，通过空间规划、及国际化对标，中海长租团队自主研发设计并打造了宠物跑酷乐园，让居住在公寓内的养宠人群能够有更多的空间来陪伴宠物玩耍，建立了更加安全的、人宠和谐共存的运营管理机制。该项目也是对核心客群消费需求和宠物新经济的进一步探索及对产品定位的一次创新。
图4 中海友里首家宠物友好主题公寓(杭州滨江店)
(5)智能好——打造智慧人居生活
近年来，在智能化、自动化高新技术的驱动下，智能家居行业进入了飞速发展时期，客户对于智能化家居生活提出了更高需求。为此，中海长租在深圳中海海堂服务公寓(深圳湾店)与腾讯云战略联动，通过对智能家居与高端用户需求连接的探索实践，打造全屋智能化体系，针对客户特别敏感的安全需求，配置“家庭哨兵”、可视对讲、水浸传感器与电子水阀等多种智能设备，做到真正的无忧离家。同时，通过引入智慧中控屏，打造全屋智能化家居控制中心，住户不但可以轻松操控全屋的智能家居硬件，与访客进行门禁对话，还可以结合内置的中海科技公司打造的智能管家系统，根据客户生活特性，在归家、工作、会客、观影、入睡、晨起等不同生活场景享受专门的智能化解决方案，全面打造智慧的人居生活。
2.软产品力实践——“社群好”PLUS “服务好”
在都市生活与工作的高压下，年轻人对于居住空间的需求不仅止步于“睡一觉”，更是寄托了对于城市、对于梦想、对于家的归属感和认同感。因此，对于社群氛围的打造尤为重要。中海长租贴合市场，针对不同项目的属性和地域特点，设计打造了专属于项目住户的社群记忆。
(1)住户联动共创美好——上海
在上海受到疫情影响两个月以来，中海长租在上海的各门店通过制度保障、精准服务、与住户同心协作，在非常时期高质量的守护住了万千住户的“温暖港湾”。各项目的志愿者支援倡议一经发起便得到了住户的积极响应，住户们互助奉献，与公寓运营官并肩作战，有效维护了项目在疫情期间的健康保障与正常运转。此外，中海长租在疫情期间特别结合中海康养的运营服务机制和产品理念，针对已入住的独居老人群体，制定适老化关怀体系，实时与客户保持密切联系，践行央企社会责任。疫情过后，门店更是收到住户们及社区居委会送来的锦旗和表扬信，美好共创始终是中海长租社群经营的核心要义。
图5 中海长租与住户共同抗击新冠疫情
(2)园区租赁社区助力产业发展——苏州
除了多样化的单体项目，中海长租公寓在苏州工业园区奥体片区也构建了租赁社区与产业融合的业务循环。中海海堂服务公寓以苏州工业园区的多层次产业客群需求为落点，该项目社区营造方面打造独立管理的纯租赁社区，打造高端服务式公寓项目，在交互公区、户型尺度等多个方面进行了迭代。作为金鸡湖湖东产业带上的租住标杆，为园区产业导入的人才育留提供了有效的解决方案。
图6 中海海堂服务公寓(苏州奥体店)
(3)Z世代IP跨界联动——北京
中海友里公寓(北京房山店)结合项目Z世代客群年轻、时尚的特点，与百万粉丝IP“三尺童子”品牌跨界联动，打造二次元沉浸式人居新场景，使项目持续保持吸引力从而进一步增强客户粘性。通过跨界联动，打造了更加酷炫的产品，让居住不仅成为一个舒适安全的事情也成为一个更酷的事情。同时也通过更加丰富的公共空间和功能配置，满足城市新青年多元化的生活需要。
图7 中海友里公寓(北京房山店)
三、中海长租对租赁住房市场的畅想
近两年来，在国家政策的支持鼓励下，租赁住房行业迎来了新的发展阶段，但也面临一些亟待解决的问题。比如在供地端是否可针对租赁住房更有体系的制定专门的供地计划以及适合经营视角的地价评估体系;在融资渠道的支持上尚需构建多层次的融资体系;在退出的问题上，市场化的租赁住房及自持住宅也同样需要政策层面的更多支持，才能在行业发展的新增增量供应上形成有效的感召。
中海长租秉承“经营幸福、共创美好”的使命，以租赁提供生活而非一张床为己任，围绕“好产品”“好服务”，创造“好空间”，让生活更智慧、更浪漫、更有主题，让租房这件事变得不将就、更讲究。在这个充满希望和使命感的赛道上，中海长租既是产品构造者，也是资产管理者。
未来，中海长租公寓将继续坚持以资管推动业务发展闭环，通过UROOM管理服务体系打造长租公寓资产管理全链条能力，并形成系统化的品牌输出能力，推动业务规模继续实现有质量的增长。通过全域资管生态化、全流程标准化、全过程方案化等能力形成具备中海商业特色、服务国家新型城镇化发展的价值，走出有质量的发展道路，并为行业提供新的业务评价视角。
参考文献：
[1]国家统计局.第七次全国人口普查公报:城乡人口和流动人口情况,2021
[2]张宇,王璞,孙元祺.租赁住房市场研究:中金点睛, 2022
[3]深圳市规划和国土资源委员会.深圳市住房保障发展规划 (2016-2020): 2016
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