戴德梁行连续七年发布《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》。本期报告除了涵盖2022年亚洲REITs市场最新动态及持有内地物业分析、中国公募REITs市场产品概况，还重点分析了ESG实践、保障性租赁住房REITs以及消费型基础设施REITs等三大热点话题。

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全球REITs市场受挫，亚洲REITs市场具有较高韧性

受全球加息政策影响，2022年亚洲REITs市场规模缩减。截至2022年末，亚洲市场活跃REITs产品共计220只，总市值为2,638亿美元。随全球能源、粮食价格快速上涨，资本市场融资成本走高，在此背景下，全球REITs市场2022年总回报指数为-24.4%；北美市场为-24.8%；欧洲市场为-40.5%。相较而言，亚洲REITs市场仍保有较高的活力和韧性，2022年总回报指数和股价方面表现均优于北美和欧洲市场。由于2022年间疫情的余波仍在，写字楼、零售等业态依旧面临挑战；工业/物流等新经济领域，以及医疗设施、公寓住宿等需求稳定的民生领域则受到市场的更多关注。

中国内地基础设施公募REITs市场快速扩容 

截至2023年5月末，内地公募REITs市场已上市产品共计27单，市场市值为858亿元。整体市场形成了以底层资产为产业园区、仓储物流、工业厂房、保障性租赁住房、清洁能源、高速公路和生态环保七大类型的发展态势，受到市场的追捧。随内地REITs产品发行的常态化，2023年中国内地在市值规模上跻身亚洲前四大REITs市场。另外，内地REITs市场即将迎来第28和29单产品。

ESG将成为推动REITs市场高质量可持续发展新动力

ESG信息披露带来的透明度提升，将有助于各方了解REITs的基金治理、投资人权益保护、健康安全管理、碳足迹和气候变化风险应对措施等更多ESG议题，可促使利益相关方以更多维度重新审视REITs的业务开展，并将ESG因素考量和最佳实践纳入其运营和投资决策。因此，ESG报告可与现有的合规披露和财务报表形成信息互补，预计未来将成为推动REITs市场高质量可持续发展的新动力。整体来看，ESG 信息披露准则/ 披露标准的完善是最为基础的发展基石，且对各方利益相关者而言都具有重要价值。

保障性租赁住房REITs促进我国租赁住房市场的健康发展

2022年，我国公募REITs市场迎来了首批四单保障性租赁住房REITs的成功发行。受到发行试点、规模以及投资环境等多方面因素影响，其询价溢价率高于同为产权类型的产业园区及仓储物流REITs产品，体现出投资人对首批保租房REITs资产的高度关注与广泛认可。戴德梁行估价及顾问服务部高级董事、资产证券化业务负责人杨枝表示，首批保障性租赁住房公募REITs的成功上市打开了一道崭新的门，为我国保障性租赁住房实现“投、融、管、退”闭环提供了资金保障，也为资本市场参与保障性租赁住房建设与投资提供了新的渠道。

未来，随着保租房的高速发展，轻重资产结合的合作模式或将成为保租房社区盈利可持续的商业模式，为大型租赁社区的全生命周期管理开拓了新思路。戴德梁行北京公司负责人、北区估价及顾问服务部主管胡峰表示，依托我国庞大的底层资产存量与国家解决新市民青年人住房困难的决心，保租房REITs能够推动我国租赁住房市场的健康发展，帮助我国在促进解决大城市住房问题、实现人民住有所居的道路上取得更大的成功。

消费型基础设施REITs启航，助力我国REITs市场多元化发展

从海外经验来看，消费型基础设施是成熟REITs市场的重要底层资产。戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管、董事总经理陈家辉表示，随着我国公募 REITs试点范围拓展到消费型基础设施领域，REITs市场将更多元化，同时也能促进消费，拉动内需。

以凯德中国信托（CLCT）为例，其自2006年上市以来收购多个零售物业，零售资产组合的出租率长期稳定在较高水平，资产组合整体经营稳定。纵观CLCT近年的发展经历，凯德结合对中国经济周期、消费需求转变的理解，在零售资产组合的增长性、风险性中寻求平衡。消费型基础设施的资产运营管理具有高度专业性，资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就，将对REITs的原始权益人、基金管理人、运营管理机构提出更高的要求。