领展当下的小心谨慎,似乎与前些年的大刀阔斧,形成了鲜明对比。

疫情爆发以来,领展雄心勃勃,加码内地市场、进军海外……短短几年,在收并购拓展方面花费将近450亿港元。


(资料图)

然而,规模快速增长必然带来成本增加与财务方面的压力,为消除市场疑虑,在前不久的业绩会上,领展管理层表示,将收紧并购的步伐。

但或许,仅仅放慢脚步还是不够。

近日市场消息称,领展房地产投资信托基金正有意出售在内地的7个物业项目,包括6个零售物业项目和1个办公楼物业项目。

对此,领展发言人就上述消息作出否认,但市场关注热度仍旧不减。

不少投资者对上述消息仍保持着观察态度,毕竟当下全球商业投资市场的波动与企业面临的压力有目共睹。

对领展而言,这场“被售出”罗生门背后,或许是快速规模收并购带来的压力,但同样也有当下不动产投资市场遇冷的结果。

“被出售”的物业

领展的变化让市场感到惊讶。

近日有报道称,亚洲最大房地产投资信托基金领展正有意出售在内地的7个物业项目,包括6个零售物业项目和1个办公楼物业项目。

据了解,上述7个物业项目中,北京2个,为领展购物广场·中关村与领展购物广场·京通;上海2个,为领展企业广场与七宝万科广场50%股权;广州2个,为领展购物广场·广州与广州天河领展广场;深圳1个,为领展中心城。

领展购物广场·中关村是该公司进入内地的第一个项目。

2015年3月,领展以25亿元代价收购了位于北京中关村的欧美汇购物中心,并于2020年统一品牌之后,正式更名为领展购物广场·中关村。

数据显示,领展收购之后,上述项目收入逐年增长,2018年为1.42亿元,2019年录得1.57亿元,2020年受疫情影响微降至1.49亿元。

除此之外,领展企业广场、领展购物广场·广州、领展购物广场·京通等,均是较早期收购的项目。

粗略计算发现,彼时领展收购上述7个物业项目总代价为283.23亿元,不过,此次市场消息并未透露接盘方以及出售代价。

但有市场人士在公开平台猜测称:“资本循环的法子失效了,物业估计没办法卖高价。”

套现金额多少暂且不论,倘若此次全部成功出售,那么领展在内地的零售商业、办公楼项目将直接清零,仅剩五个仓储物流项目。

不过,针对上述出售事宜,领展发布邮件澄清表示:有关报道并无根据,而领展现在亦没有任何企业行动按《上市规则》、《房地产投资信托基金守则》及其他规例的监管要求而须予公布。

该公司表示:“若有须予披露的信息,定当会按照相关条例及监管要求,尽快向市场公布。”

领展的否认并未打消市场猜测,毕竟在清仓内地商办物业背后,是其已收紧的收并购战线。

2019年,随着“2025愿景”计划公布,领展对旗下资产组合提出具体规划,希望提升除香港外其他地区的物业占比,以及提升写字楼等非传统物业类型的占比。

规划中明确,未来领展于香港的物业占比维持70-75%,而中国内地物业将占≤20%,海外占≤10%,由此来分散风险。

自此以后,领展大刀阔斧加码内地市场及海外市场,比如接连完成对深圳新怡景商业中心、上海七宝万科广场50%权益、广州太阳新天地等项目的收购,同时不断买入澳大利亚、英国、新加坡等物业。

据统计,自2019年12月首次进行海外收购后,领展在收并购拓展方面总共花费近450亿港元。

显然,疫情三年是领展收并购最积极的三年,但背后带来的是财务压力增长。

截至2023年3月31日,领展负债总额增加155亿港元至657亿港元,负债比率由22.0%微升至24.2%。

去年,惠誉在一份评级报告当中指出,领展杠杆率将在2022财年达到23%左右,而在收购债务不断增加的情况下,该数据最终将在2023财年和2024财年趋向30%。

叠加美联储持续加息带来的利率急剧上升,以及用于支持新收购项目的负债结余增加,报告期内,领展财务成本增加74.5%至17.54亿港元。

为寻求更安全的负债水平,今年年初,领展首次供股集资188亿港元,并计划用40%至50%的募集资金偿还现有债务。

在不久前5月31日召开的业绩会上,领展管理层还表示,将收紧并购的步伐。

不动产遇冷

另一方面,领展“被出售”传闻也是市场经济传导下的结果。

首先,在近年疫情、经济低迷、美联储加息及美国银行业危机等因素联合冲击下,原本被视作优质资产的商业地产正处于低谷。

前不久,大型连锁零售企业Bed Bath & Beyond Inc.表示,预计最终将关闭其所有360家Bed Bath & Beyond和120家Buy buy Baby门店。而根据瑞银集团发布研报,今年全美范围内商店关闭的数量明显增加,估计美国约有5万家零售商店将在未来五年内关闭。

不仅如此,美联储在5月初发布的《金融稳定报告》中,将商业地产列为动摇经济稳定的第四大隐忧,仅位列通胀、银行危机和中美紧张之后。

报告提到,一些银行对商业房地产抵押贷款的风险敞口更集中,如果商业地产环境恶化,这些银行将蒙受更高损失。

其中,可视的案例包括Brookfield的基金被传出拖欠了旗下十二栋办公大楼合计1.614亿美元抵押贷款。还数据称,2023年至2024年有万亿美元商业地产贷款集中到期。

招商证券亦在研报中表示,美国办公楼抵押贷款或成为下一个“爆雷点”,虽不至于爆发类似2008年的系统性经济危机,但将加速信贷收紧,进而导致实体经济转差、衰退概率上升。

营商环境本是一体,市场往往会牵一发而动全身,当前海外商业地产预期持续恶化,传导到中国,同样困难重重。

一方面,2022年美联储加息节奏加快,从去年三月至今快速连续加息10次,必然会导致一部分外资从国内不动产市场撤离。

另一方面,疫情三年,各个重点城市的购物中心、写字楼无一例外出现租金下滑、空置率提高等现象;进入2023年,各地疫情影响逐渐减弱,叠加消费提振年的基调,商业地产表出现复苏信号,但市场表现参差不齐,呈现后劲不足的状态。

高力国际数据显示,当前香港甲级写字楼空置面积现已升到120万平方米的历史高点,3月份租金价格比2018年峰值下降了26%。4月份香港整体甲级写字楼的空置率接近15%,比例是2019年的三倍多,超过了曼哈顿12.5%和新加坡4.6%的水平。

至于内地,同样呈现复苏不易的情况。

一季度,全国商办用房开发投资额占比降至11.4%,新开工面积占比降至9.1%,销售面积占比降至6.6%。

从几个重点城市来看,广州近期入市三个新增项目导致空置率环比上涨1.2个百分点;北京空置率推高0.4个百分点,录得10.4%;上海市整体供需关系稍显缓解;而成都等个别供应体量较大城市未能在季度内快速吸纳,空置率表现短期承压。

回到领展本身,如若清仓内地商办物业,或许也有调整资产结构的意图,以缓解前些年规模快速增长带来的压力;也有可能是市场遇冷期的策略,为避免海外资产大额减值,需更多资金渡过“冬天”。

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