写字楼市场一直被视作经济发展的晴雨表，从市场需求的变化和热度可以判断当前经济形势下的新宠儿是谁。二季度，随着新增供应量的大增，广州写字楼市场也进入蓄力阶段，走出与住宅市场颇有些相似的轨迹。不过，随着经济活动的稳步恢复，源自金融、信息技术、专业服务等行业的租赁需求预计稳定回升。
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业内人士表示，相关产业升级政策以及独特的城市优势，让广州写字楼表现出更强的吸引力。尽管大量新增供应带来空置率和租金压力，但对未来广州商办市场发挥的功能和作用更加看好。
市场供应大增
二季度蓄势发力为主
“今年以来，写字楼的问询量、带看量较年前可以说是大幅增加的。不过，近期要带看的客户确实有所减少，商务活动活跃度提升，但转化为租赁成交仍需时日。”近日，有写字楼代理机构的负责人对记者表示。
作为写字楼供应大年，今年二季度新增供应量也是相当可观的。综合各机构的数据，可以看到，今年广州写字楼市场新增供应预计在100万平方米左右，其中，第二季度预计有7个新项目交付入市，新增供应面积达到全年新增供应的近四成。
在新增供应大增的情况下，写字楼市场近期表现如何？仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示，从2月底开始，到3月、4月中旬，有几个行业在写字楼租赁方面确实表现出明显的热度，有扩张、搬迁到更好位置的需求：一是金融业，包括保险、银行、证券等；二是专业服务业，比较突出的是律师事务所；三是快消品行业，在二季度的第一个月表现都是相当活跃的。
据仲量联行的数据，今年前4个月广州甲级写字楼成交量超过10万平方米，和净吸纳量相比，成交量更能度量市场的热度，这个数字显示市场的热度还是相当不错的。不过经过这一波需求的释放，5月以后市场热度稍有降低。吴仲豪表示，一波新的企业需求正在蓄力之中，在观察到行业的核心指标数据企稳之后，预计到三季度、四季度需求落地会有明显的表现。事实上，今年4月、5月，一些外资企业表现比去年更加活跃，对于写字楼的问询、查询都是明显增加的，而要成交，则还需等待。
第一太平戴维斯华南区商业楼宇部负责人、高级董事黎青山则表示，从今年写字楼市场的情况来看，一季度整个甲级写字楼的净吸纳量，对比去年第四季度是明显有回升的。进入二季度，整体写字楼市场跟住宅市场出现了比较类似的走向，在一季度，整个市场的活跃度，包括客户的问询量、看楼量相对有一个比较大的提升之后，近期，市场的看楼量也稍有下降。虽然写字楼客户的问询量还在保持，但是客户现在的态度相对趋于保守，主要处于前期做市场调研和了解数据的阶段，真正出来进行市场考察，进入实际操作的，在现阶段还是没有那么多。
出现这样的情况，一是一些前期需求，尤其是去年积压的需求在一季度释放之后，现在的需求暂时还没到突破的阶段。同时，市场上有大量的新供应量，写字楼租金在过去多个季度呈现出同比环比下跌的趋势。在新选择更多的情况下，市场竞争激烈，现在客户也更容易观望。
目前，二季度过半，对于市场走向，黎青山表示，预计二季度整体市场不会比一季度差，市场回归到比较务实平稳的状况。现在统计数据还没出来，但相信成交量等各方面会超过一季度。
三大主力板块
定位差异行情各不同
从写字楼市场供应来看，目前珠江新城、琶洲和金融城板块仍是写字楼市场供求最主力的三大板块。由于定位的不同，再加上供应和开发进程的不同，三个板块正走出不同的行情。世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部办公楼负责人程志文表示，2023年广州写字楼新增供应中，预计有超过八成的面积来自琶洲和金融城。随着年内租赁需求逐步回升，新供应的预租成果将带动吸纳回弹。
珠江新城：租赁热度率先回升
珠江新城目前没有太多新供应，新的项目主要是去年落成的粤海金融中心和太平洋保险中心，其他的是一些存量物业在做招商竞争。珠江新城是今年租赁成交回暖最先启动的区域。黎青山表示，由于珠江新城的平均租金在市场调整中下跌，一些企业在搬离珠江新城，但同时也吸引了一些企业从其他区域进驻。近期，律师事务所、金融行业企业成为珠江新城租赁成交的主力。
琶洲：供应最多竞争激烈
琶洲目前是广州写字楼市场新增供应最多的区域。除了有众多互联网巨头进驻，同时也吸引了很多非IT类的企业进驻，例如去年大金、飞利浦等不同类型的企业都开始考虑搬去琶洲。琶洲片区的关注度和热度高，新项目硬件素质都相对较高，竞争也相当激烈。吴仲豪表示，在琶洲，游戏行业的租赁需求表现突出，已经录得了多笔游戏公司的租赁成交。数家游戏公司是从过去的非甲级办公场所升级至目前的甲级办公楼之中。比如，欢聚大厦近期几乎每日都有带看，未交楼预租率就达到近60%，体现出琶洲写字楼市场的热度和吸引力。
金融城：未来两三年市场新热点
金融城早期开发的位于黄埔大道第一排的物业，目前多是满租状态，这些物业多为卖散的物业，单一物权的新写字楼不多。而临江一排的项目现在多处于开发前期，所以金融城整体新增供应也没有太大改变，预计未来2-3年，将会迎来新增供应的集中入市，也会是广州写字楼市场的新的热点。预计该区域会承接一些珠江新城的高端服务业、金融业的扩张或者外拓，成为此类企业选择的重要区域之一。
城市优势带来后劲支撑
从市场供应端来看，2023年预计广州将有逾百万平方米新增供应入市，市场供应集中竣工难免会推动全市空置率上行。业内人士认为，广州的供应量虽然多，但市场的抗压力较强，经济和企业的活跃度得益于大湾区的发展，也吸引了一些行业产业加速布局大湾区。据吴仲豪透露，粤港澳大湾区加速融合发展，对跨境法律服务产生巨大的市场需求。近期一些来自北京、上海甚至华西等地的律所纷纷来广州设立办公室，这正是源自于大湾区的产业升级吸引力、经济增长发展潜力和国际业务的增长前景。
吴仲豪表示，纵观各城市的写字楼市场，其实广州的出租率、空置率一直处于比较稳定的状态。作为千年商都，广州各行各业都有历史悠久、发展较好的企业，其增长势头和业务扩张状态比较稳定，形成了比较稳定的写字楼租赁和购置需求。特别值得一提的是，政府部门在推动产业升级，高端制造业、科技等方面的举措，吸引了不少的投资，让产业园、科学园等需求增加，带动了新能源汽车、生命健康、游戏等产业及其供应链、上下游产业链的发展。
各行业发展均衡
服务业优势明显
在近期带客户了解广州写字楼市场的过程中，吴仲豪表示，不少客户反映，在广州，更容易获得专业服务业人才，其素质和服务水平较高。不少人才具有语言优势，在服务大湾区市场时进行客户服务、拓展、调研等方面更加便利，成为他们选择进入广州的重要原因。此外，近期各地政府以高质量发展为目标，都在进行大力招商引资。在这一轮比拼中，除了招商政策等利好，广州的交通、营商氛围、产业优势等表现出更强的吸引力，也引起了一些没有来过广州的企业的关注。“引进来”“走出去”都让广州得益，促进经济的发展，也让商办市场有更加健康的基础。
黎青山则对记者表示，跟其他一线城市不同的是，广州各个行业发展整体是比较均衡的。从写字楼招商来看，某一个行业十分突出的现象是相对少的，比如广州的TMT，金融、贸易也都是相对平均的。相比较而言，广州在服务业具有比较明显的优势，比如汇丰、渣打的软件服务中心都放在了广州，同时，有很多酒店的全球服务、亚太客服中心也都放在了广州。因为广州有一些高校资源在人才招聘方面的优势，也有语言上的优势。对比今年第一季度跟去年末，可以看到还是高端服务业跟金融类的租赁需求占比比较大。
后市观察：市场竞争促服务提升
今年广州写字楼市场的供应量比较大，会达到近期比较高的水平。黎青山表示，预计今年广州写字楼的空置率还是会上升，因此，市场也将进入博弈的阶段，新楼跟旧楼的业主之间的博弈会更激烈，一个希望吸引客户进驻，另一个则考虑怎样去留住原来的客户。在“租户市场”之下，今年在洽谈条件等方面，会促使业主方想出更多不同的方式或提供更多的创新服务。价格战不可能永无休止，租金降到一定程度后，整体下降幅度不会再大，以后将需要更精细化的服务和体验感。
对于今年写字楼市场的走向，吴仲豪表示，在新增供应量大的情况下，租金和空置率仍然有压力。从需求来看，企业写字楼自用需求仍然活跃，对金融业、专业服务业、游戏产业、快消品行业的租赁需求也依然看好。去年广州写字楼的净吸纳量在12万平方米左右，是比较低的水平，预计今年的净吸纳量会有明显的增长。
在吴仲豪看来，租金涨跌并非衡量市场健康与否的标准，租金升并非就对市场好。租金跌但净吸纳量大幅增长，对于广州而言，可能是更加有竞争力和吸引力的市场。吴仲豪表示，他更看好的是广州的商办市场可以让更多企业健康成长，业务得到更好的拓展，在大量供应下重塑写字楼生态健康发展，有利于广州继续在大湾区长远发挥其核心引擎的作用。
